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新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

作者:高考题库网
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2020-10-21 08:22
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2020年10月21日发(作者:江勇为)



新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

裁判摘要
一、根据合同法第一百一十条规定,有违约行为的一方当事人请
求解除合同,没有违约行为的另一方当事 人要求继续履行合同,当违
约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得
的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为平衡双方当事人利益,
可以允许违约方解除合同,但必须由 违约方向对方承担赔偿责任,以
保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权
利,不同于独立商铺。为保证物业整体功 能的发挥,买方行使的权利
必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
原告:江苏省南京新宇房产开发有限公司,住所地:江苏省南京
市中山路。
法定代表人:周秋隆,该公司总经理。
被告:冯玉梅,女,40岁,住安徽省马鞍山市金家庄区。
原告江苏省南京新宇房产开发有限公 司(以下简称新宇公司)因
与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷,向江苏省南京市玄武区人民法
院提起诉讼。
原告诉称:被告与原告签订商铺买卖合同一份,购买原告开发建
设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款,原告也已将该商
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铺交付被告使用。1999年6月 18日,在时代广场租房的江苏嘉和百
货有 限公司(以下简称嘉和公司)因经营不善,遭到哄抢后倒闭,各
小业主经营的商铺也随之关门停业。当年 12月,购物中心又在时代
广场开业。由于经营成本过高,各小业主不服从物业管理,不交纳物
业管理费,购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业,
引起大部分业主不满,纷纷要求退 掉购买的商铺,还与原嘉和公司的
债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定,政府出面协调,要求原< br>告回收已售出的商铺。其间,原告的股权经历二次调整。新的股东认
为,前两次停业,是经营者选 择的经营方向与方式不对造成的,因此
决定将原经营衣帽箱包等项目,改变为经营高档消闲娱乐等综合性 项
目;将原来的市场铺位式经营,改变为统一经营。为此,原告开始回
收已售出的商铺,对时代 广场重新布局。目前时代广场中150余家商
铺,回收得只剩下被告和另一户邵姓业主,时代广场开始按 重新布局
施工,原小业主经营的精品商铺区不复存在,今后也不可能恢复。由
于这两家业主不退 商铺,时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势
变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同, 被告将所购商
铺返还给原告,以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向
被告退还购房 款外,愿意给予合理的经济补偿。
原告提交以下证据:
1、商铺买卖合同,用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关
系;
2、物业交接记录,用以证明原告已将商铺交付给被告;
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3、新街口公安派出所告示,用以证明时代广场前两次开业后秩
序混乱,无法正常经营;
4、新宇公司会议纪要,用以证明原告始终在努力处理各位业主
反映的问题;
5、情况说明及统计,用以证明大部分业主因不满时代广场的混
乱经营状况,提出退商铺的要求;
6、玄武区人民政府会议纪要,用以证明时代广场存在的问题已
经引起当地政府重视,政府 部门参与协调;
7、关于商铺商业氛围的改善意见和建议,用以证明时代广场内
商铺经 营状况不佳的原因,以及进行重新调整的必要性;
8、南京市外经委通知,用以证明原告的股东已作过调整;
9、原告致被告的函件,用以证明原告向被告提出过解除合同的
请求及理由;
10、时 代广场现状照片,用以证明时代广场已全面停业,原分割
各商铺的幕墙均已拆除,正在对全面布局重新调 整;
11、物品清单及公证书,用以证明原告将被告商铺内的物品进行
清点后,拆除了该商铺的玻璃幕墙。
被告辩称:被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效,应当对双
方当事人具有法律约束力。 合同签订后,被告按约交清全部购商铺款,
原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更,不应影响被告行 使自己
的合法权益;时代广场经营不善,也不能成为原告不履行合同的理由。
原告请求解除商铺 买卖合同,没有法律依据,该诉讼请求应当驳回。
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被告未提交证据。
南京市玄武区人民法院经审理查明:
新街口地区是 南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东
北角中山路18号以南的时代广场,是原告新宇公司开 发建设的商业
用房。该建筑物为地下一层、地上六层,总面积6万余平方米。地上
第一、二、三 层约6000平方米的部分区域,被分割成商铺对外销售
给150余家业主,其他建筑面积归新宇公司自 有。1998年10月 19
日,新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同,约定:新宇公
司向冯玉梅出。售时代广场第二层编号为2B050的商铺,建筑面积
22.50平方米,每平方米售 价 16363.73元,总价款368184元,10月
22日前交付,交付后三个月内双方共同办理 商铺权属过户手续。1998
年10月26日,上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后,冯玉梅按约支付了全部价款。1998年11月3日,新宇公司将2B050
号商铺交付冯玉梅 使用,但一直未办理产权过户手续。
1998年,原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉
和公司经营。 1999年6月,嘉和 公司因经营不善停业。同年12月,
购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月,购物中心也停业 。
这两次停业,使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营,部分
小业主以及嘉和公司的债 权人集体上访,要求退房及偿还债务。在此
期间,新宇公司也两次变更出资股东。新宇公司的新股东为盘 活资产、
重新开业,拟对时代广场的全部经营面积进行调整,重新规划布局,
为此陆续与大部分 小业主解除了商铺买卖合同,并开始在时代广场内
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施工。2003年3月 17日,新宇公司致函被告冯玉梅,通知其解除双
方签订的商铺买卖合同。3月27日,新宇公司拆除了 冯玉梅所购商
铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日,新宇公司再次向冯玉梅
致函,冯玉梅 不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓
业主坚持不退商铺,新宇公司不能继续施工,6万 平方米建筑闲臵,
同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇
公司为此 提起诉讼。
根据原告新宇公司的申请,法院委托南京大陆房地产估价师事务
所有限责任 公司对被告冯玉梅所购商铺的现行市场价值进行评估。评
估报告确认,该商铺在2004年3月3日的价 值为531700元。
审理中,法院主持了调解。原告新宇公司认为,为使时代广场真
正发挥效益,经营方向和方式必须改变,不可能保留商铺式经营。如
果被告冯玉梅与案外人邵家再在时代 广场内经营商铺,将影响时代广
场内新格局下的整体经营。为此,新宇公司不仅愿意给冯玉梅退还全额购商铺款,还愿意以承担逾期办理产权登记过户手续违约金的名
义,给冯玉梅补款48万元,用于 补偿冯玉梅的经济损失。冯玉梅认
为,时代广场走到今天这一步,责任全在新宇公司,与己无关;新宇< br>公司愿意给付的款项,不够弥补自己的损失;新宇公司如果真愿意解
除商铺买卖合同,应当按每平 方米30万元的价格给予赔偿。新宇公
司认为,全南京市任何一处房产均无30万元一平方米的价格,冯 玉
梅提出难以令新宇公司接受的赔偿价格,表明其根本不想解决纠纷;
这个纠纷不解决,时代广 场固然不能竣工,冯玉梅也别想经营。由于
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双方当事人各执己见,调解未果。
本案应解决的争议焦点是:商铺买卖 合同应当继续履行还是应当
解除?如果解除,应当在什么条件下解除?
南京市玄武区人民法院认为:
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第八条规定:“依
法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行
自己的义务,不得擅自变更 或者解除合同。”“依法成立的合同,受法
律保护。”原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同, 是双方
当事人的真实意思表示,该合同合法有效,依法对双方当事人都有约
束力。合同签订后, 冯玉梅履行了给付价款的义务,新宇公司也将商
铺交付给冯玉梅使用。后由于他人经营不善,致使时代广 场两次停业,
该广场内的整体经营秩序一直不能建立,双方当事人通过签订合同想
达到的营利目 的无法实现,这是在签订合同时双方当事人没有预料也
不希望出现的结局。
合同法第五 条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利
和义务。”第六条规定:“当事人行使权利、履行义 务应当遵循诚实信
用原则。”原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后,拟对时代广
场重新进 行规划布局,争取再次开业。被告冯玉梅坚持新宇公司必须
按每平方米30万元的高价回收其商铺,否则 就要求继续履行商铺买
卖合同。虽经调解,由于双方当事人互不信任,不能达成调解协议,
以至 新宇公司的6万平方米建筑和冯玉梅的22.50平方米商铺均处于
闲臵状态。考虑到冯玉梅所购商铺, 只是新宇公司在时代广场里分割
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出售的150余间商铺中的一间。在以分 割商铺为标的物的买卖合同
中,买方对商铺享有的权利,不能等同于独立商铺。为有利于物业整
体功能的发挥,买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现
在时代广场的大部分业主已经退回商 铺,支持新宇公司对时代广场重
新规划布局的工作,今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条
件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺,要求新宇公司继
续履行本案合同,不仅违背大多数 商铺业主的意愿,影响时代广场物
业整体功能的发挥,且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件,< br>再难以通过经营商铺营利,继续履行实非其本意。考虑到时代广场位
于闹市区,现在仅因双方当事 人之间的互不信任而被闲臵,这种状况
不仅使双方当事人的利益受损,且造成社会财富的极大浪费,不利 于
社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益
出发,依照公平和诚实信 用原则,尽管双方当事人之间存在的商铺买
卖合同关系合法有效,尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何 违约行
为,本案的商铺买卖合同也应当解除。
鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没 有任何过错,在商铺买
卖合同解除后,其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的
补偿 ,补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相
同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺 买卖合同解除后,除返还冯
玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外,还给冯玉梅补款48
万元,这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少,
应予确认。
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据此,南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决:
一、原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同予以解除;
二、被告冯玉梅给原告新宇公司 返还时代广场内编号2B050的商
铺,于本判决生效之日起10日内交付;
三、原告 新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款368184元,赔偿
冯玉梅商铺的增值额163516元,合计5 31700元,于本判决生效之日
起10日内付清;
四、原告新宇公司赔偿被告冯玉梅 逾期办理房屋权属登记过户手
续的违约金及其他经济损失48万元,于本判决生效之日起10日内付清。
本案案件受理费7867元、评估费 2650元,由原告新宇公司负担。
一审宣判后,冯玉梅不服,向南京市中级人民法院提起上诉。理
由是:一、一审已 经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效,但却在
既不是当事人协商一致解除、也不存在法定解除条件的 情况下,仅凭
被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由,就判决
解除合法有效 的合同,于法无据。二、情势变更原则是指合同依法成
立后,因不可归责于双方当事人的原因发生了不可 预见的情况变更,
致使合同的基础丧失或动摇,或继续维持合同原有效力则显失公平,
从而允许 变更或解除合同。本案不存在这种情况。首先,时代广场整
体长期歇业、巨额资金闲臵,是被上诉人经营 、管理不善,经营策略
错误等自身过错造成的。其次,在开发、销售和出租商铺时,对因经
营管 理不善而导致资产闲臵的风险,被上诉人应当预见,不属于情势
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变更原则 所指的情势。如果将这种商业风险归类于变更的情势,那么
购房后房价下跌,上诉人也就可以以房价下跌 、情势变更为由要求被
上诉人退房,那么契约的稳定性及合同的诚实信用则无从谈起。再次,
即 使继续履行合同会给被上诉人带来不利,这也是经济交往中的正常
损失,是被上诉人在订约时应当预见的 、且应当由其自己承担的商业
风险。继续履行合同,不会出现显失公平的后果。因此,本案不适用
情势变更原则。三、因被上诉人经营不善造成的后果,与上诉人之间
没有任何关系。即使为了维护被上 诉人的利益,使其避免损失,也应
当由被上诉人与上诉人自愿协商,通过公平买卖的办法来解决,不能< br>借助国家强制力来实现。一审为维护被上诉人的商业利益、公司利益,
通过司法程序强制解除合同 ,是错误的。四、商铺是上诉人的私有财
产,不经上诉人许可,被上诉人无权对上诉人的私有财产进行估 价。
一审根据被上诉人的申请,委托估价师事务所对上诉人的商铺进行估
价,估价的结果令上诉 人无法接受。被上诉人的48万元,不能补偿
上诉人因此蒙受的损失。况且上诉人并未对一审法院提出退 还房款、
赔偿增值款、追究违约责任等请求,一审法院在没有当事人请求的情
况下作出的判决, 违背了法律规定。综上,一审判决适用法律不当,
请求撤销一审判决,改判被上诉人实际履行合同,为上 诉人办理产权
过户手续,并负担本案全部诉讼费用。
被上诉人新宇公司答辩称:一审依 照合同法第五条、第六条作出
解除双方合同的判决是正确的。本案讼争房屋已被拆除,事实上无法
继续履行合同。一审并未适用情势变更原则,也未维护被上诉人的商
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业 风险和公司利益。在本案中,被上诉人同意向上诉人支付的违约金
和赔偿金,足以保证上诉人的利益不受 侵害。二审应当维持原判。
南京市中级人民法院经审理,确认一审查明的事实属实。另查明,< br>被上诉人新宇公司已取得本市中山路18号的土地使用权证及房屋所
有权证,现正在对时代广场进 行整体布局调整的施工。
二审审理中,南京市中级人民法院主持双方当事人进行调解。被
上诉人新宇公司表示,可以在本市同类地区为上诉人冯玉梅购买同等
面积的门面房;冯玉梅要求,新宇 公司应当在原地点给其安臵同等面
积的门面房,并给予经济补偿,或者在本市同类地区给其补偿80平< br>方米的门面房。因双方各执己见,致调解不成。后新宇公司表示,愿
意在一审基础上再给冯玉梅补 偿各种经济损失20万元。
二审应解决的争议焦点是:1、一审判决解除合同是否正确?2、< br>在权利人没有提出请求的情况下,一审在解除合同的判决中一并判决
义务人给权利人赔偿,是否符 合程序?
南京市中级人民法院认为:
上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公 司签订的商铺买卖合同合法有
效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续,已构成违约,又在合同未依法解除的情况下,将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线
设施拆除,亦属不当。合同 法第一百零七条规定:“当事人一方不履
行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行 、采
取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看,当违约情况
发生时,继续履行是令 违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样
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规定,是由于继续履行比 采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,
更有利于实现合同目的。但是,当继续履行也不能实现合同目 的时,
就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条
规定:“当事人一方 不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约
定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:( 一)法律上
或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费
用过高;(三) 债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用
继续履行的几种情形,其中第(二)项规定的“履 行费用过高”,可
以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履
约所需的 财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,
应该允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替 继续履行。在本案中,
如果让新宇公司继续履行合同,则新宇公司必须以其6万余平方米的
建筑 面积来为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务,支付的履行费用
过高;而在6万余平方米已失去经商 环境和氛围的建筑中经营22.50
平方米的商铺,事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一
审衡平双方当事人利益,判决解除商铺买卖合同,符合法律规定,是
正确的。冯玉梅关于继续履 行合同的上诉理由,不能成立。
考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违< br>约行为,一审在判决解除商铺买卖合同后,一并判决被上诉人新宇公
司向冯玉梅返还商铺价款、赔 偿商铺增值款,并向冯玉梅给付违约金
及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决,但此 举
有利于公平合理地解决纠纷,也使当事人避免了讼累,并无不当。在
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二审中,新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿款,应当允许。
据此,南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第(一)项的规定 ,于2004年9月6日判决:
一、维持南京市玄武区人民法院的一审民事判决第一、二、三项;
二、变更南京市玄武区人民法 院的一审民事判决第四项为:被上
诉人新宇公司赔偿上诉人冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失68万元,于本判决生效之日起10日内付清。
二审案件诉讼费7867元,由被上诉人新宇公司负担。
本判决为终审判决。
2006年6月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2006]第6
期出版

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