3、新宇公司诉冯玉梅解除商铺买卖合同纠纷案

新宇公司诉冯玉梅解除商铺买卖合同纠纷案

案件梗概：
江苏省南 京新宇房产开发有限公司(以下简称新宇公司)
要收回其已售出的代广场中150余家商铺，回收得只剩 下冯玉梅
和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，并且原小业
主经营的精品商铺区不 复存在，今后也不可能恢复。由于这两家
业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。新宇公司遂将冯玉梅起
诉到南京市玄武区人民法院。

在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有 的权
利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的
权利必须受到其他商铺业主 整体意志的限制。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，有违约
行为的一方当事 人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人
要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力 超过合
同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的
条件时，为衡平双方当事 人利益，可以允许违约方解除合同，但
必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既< br>得利益不因合同解除而减少。

详细案情
一、法律事实

< br>新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街
口东北角中山路18号以南的时代广场 ，是原告新宇公司开发建
设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余
平方米 。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分
割成商铺对外销售给150余家业主，其他建 筑面积归新宇公司自
有。1998年10月 19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商
铺买 卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出。售时代广场第二层编
号为2B050的商铺，建筑面积22．50 平方米，每平方米售价 16
363．73元，总价款368 184元，10月22日前交付，交付 后三
个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，
上述合同在南京市房地 产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅
按约支付了全部价款。1998年11月3日，新宇公司将2B 050号
商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。
1998年，原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁
给嘉和公司经营。 1999年6月，嘉和 公司因经营不善停业。同
年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物
中 心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场
内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债 权人集体上访，要求
退房及偿还债务。在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。新
宇公司的新 股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经
营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分 小业主解除
了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，

新宇公司致函被告冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。
3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅 所购商铺的玻璃幕墙及部分
管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不
同意 解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不
退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米 建筑闲置，同时冯、
邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇公司
为此提起诉 讼。
根据原告新宇公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价师
事务所有限责任公司对被 告冯玉梅所购商铺的现行市场价值进
行评估。评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为53 1
700元。
二、当事人一审起诉与答辩
原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合 同一份，购买原告开
发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也
已将该商铺 交付被告使用。1999年6月 18日，在时代广场租房
的江苏嘉和百货有限公司(以下简称嘉和公司 )因经营不善，遭到
哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，
购物中心 又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服
从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2 002年1月停
业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉
购买的商铺，还 与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维
护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺 。其间，

原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营
者选择 的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱
包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项 目；将原来的市
场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的
商铺，对时代广 场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回
收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重 新布局施
工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。
由于这两家业主不退商 铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构
成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被
告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新
调整。原告除向被告退还购房款 外，愿意给予合理的经济补偿。
原告提交以下证据：
1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买
卖关系；
2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；
3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业
后秩序混乱，无法正常经营；
4．新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位
业主反映的问题；
5．情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场
的混乱经营状况，提出退商铺的要求；
6．玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问

题已经引起当地 政府重视，政府部门参与协调；
7．关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广
场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；
8．南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；
9．原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合
同的请求及理由；
10．时代 广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原
分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整 ；
11．物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品
进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。
被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当
对双方当事人具有法律约束力。 合同签订后，被告按约交清全部
购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影
响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原
告不履行合同的理由。原告请求解除商铺 买卖合同，没有法律依
据，该诉讼请求应当驳回。
被告未提交证据。
三、南京市玄武区人民法院一审调解与判决
审理中，法院主持了调解。原告新宇公司认为，为 使时代广场真
正发挥效益，经营方向和方式必须改变，不可能保留商铺式经营。
如果被告冯玉梅 与案外人邵家再在时代广场内经营商铺，将影响
时代广场内新格局下的整体经营。为此，新宇公司不仅愿 意给冯

玉梅退还全额购商铺款，还愿意以承担逾期办理产权登记过户手
续违约金 的名义，给冯玉梅补款48万元，用于补偿冯玉梅的经
济损失。冯玉梅认为，时代广场走到今天这一步， 责任全在新宇
公司，与己无关；新宇公司愿意给付的款项，不够弥补自己的损
失；新宇公司如果 真愿意解除商铺买卖合同，应当按每平方米
30万元的价格给予赔偿。新宇公司认为，全南京市任何一处 房
产均无30万元一平方米的价格，冯玉梅提出难以令新宇公司接
受的赔偿价格，表明其根本不 想解决纠纷；这个纠纷不解决，时
代广场固然不能竣工，冯玉梅也别想经营。由于双方当事人各执
己见，调解未果。
南京市玄武区人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》(以 下简称合同法)第八条规定：
“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照
约 定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成
立的合同，受法律保护。”原告新宇公司与 被告冯玉梅签订的商
铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，
依法对双方 当事人都有约束力。合同签订后，冯玉梅履行了给付
价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。 后由于他人
经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一
直不能建立，双方当 事人通过签订合同想达到的营利目的无法实
现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结 局。
合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的

权利和义 务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当
遵循诚实信用原则。”原告新宇公司在回收了大部 分业主的商铺
后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。被告冯玉
梅坚持新宇公司必 须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否
则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解，由于双方当事 人互
不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和
冯玉梅的22．50平方米 商铺均处于闲置状态。考虑到冯玉梅所
购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中
的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有
的权利，不能等同于独立商铺。 为有利于物业整体功能的发挥，
买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场
的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划
布局的工作，今后的时代广场内不再具有 商铺经营的氛围条件。
冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继
续履行本 案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广
场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了 精品商铺的经
营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑
到时代广场位于闹 市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而
被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社 会财
富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利
益受损状况和今后长远利益 出发，依照公平和诚实信用原则，尽
管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉

梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也
应当解除。
鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商
铺买卖合同解除后，其因商铺买 卖合同而获得的利益必须得到合
理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地
区购得面积相同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺买卖合同
解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、 赔偿该商铺的增值款外，
还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利
益不因 合同解除而减少，应予确认。
据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：
一、原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同予以解
除；
二、被告冯 玉梅给原告新宇公司返还时代广场内编号2B050
的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；
三、原告新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款368 184元，
赔偿冯玉梅商铺的增值额163 516元，合计531 700元，于本判
决生效之日起10日内付清；
四、原告新宇公司赔偿被告冯玉梅逾期办 理房屋权属登记过
户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起
10日内付清 。
本案案件受理费7867元、评估费 2650元，由原告新宇公
司负担。

四、当事人上诉
一审宣判后，冯玉梅不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
理由是：一、一审已经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效，
但却在既不是当事人协商一致解 除、也不存在法定解除条件的情
况下，仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影
响为由，就判决解除合法有效的合同，于法无据。二、情势变更
原则是指合同依法成立后，因不可归责于 双方当事人的原因发生
了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维
持合同原 有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。本案不
存在这种情况。首先，时代广场整体长期歇业、巨 额资金闲置，
是被上诉人经营、管理不善，经营策略错误等自身过错造成的。
其次，在开发、销 售和出租商铺时，对因经营管理不善而导致资
产闲置的风险，被上诉人应当预见，不属于情势变更原则所 指的
情势。如果将这种商业风险归类于变更的情势，那么购房后房价
下跌，上诉人也就可以以房 价下跌、情势变更为由要求被上诉人
退房，那么契约的稳定性及合同的诚实信用则无从谈起。再次，即使继续履行合同会给被上诉人带来不利，这也是经济交往中的
正常损失，是被上诉人在订约时应当 预见的、且应当由其自己承
担的商业风险。继续履行合同，不会出现显失公平的后果。因此，
本 案不适用情势变更原则。三、因被上诉人经营不善造成的后果，
与上诉人之间没有任何关系。即使为了维 护被上诉人的利益，使
其避免损失，也应当由被上诉人与上诉人自愿协商，通过公平买

< br>卖的办法来解决，不能借助国家强制力来实现。一审为维护被上
诉人的商业利益、公司利益，通过 司法程序强制解除合同，是错
误的。四、商铺是上诉人的私有财产，不经上诉人许可，被上诉
人 无权对上诉人的私有财产进行估价。一审根据被上诉人的申请，
委托估价师事务所对上诉人的商铺进行估 价，估价的结果令上诉
人无法接受。被上诉人的48万元，不能补偿上诉人因此蒙受的
损失。况 且上诉人并未对一审法院提出退还房款、赔偿增值款、
追究违约责任等请求，一审法院在没有当事人请求 的情况下作出
的判决，违背了法律规定。综上，一审判决适用法律不当，请求
撤销一审判决，改 判被上诉人实际履行合同，为上诉人办理产权
过户手续，并负担本案全部诉讼费用。
被上 诉人新宇公司答辩称：一审依照合同法第五条、第六条
作出解除双方合同的判决是正确的。本案讼争房屋 已被拆除，事
实上无法继续履行合同。一审并未适用情势变更原则，也未维护
被上诉人的商业风 险和公司利益。在本案中，被上诉人同意向上
诉人支付的违约金和赔偿金，足以保证上诉人的利益不受侵 害。
二审应当维持原判。
南京市中级人民法院经审理，确认一审查明的事实属实。另查明，被上诉人新宇公司已取得本市中山路18号的土地使用权
证及房屋所有权证，现正在对时代广 场进行整体布局调整的施工。
二审审理中，南京市中级人民法院主持双方当事人进行调解。
被上诉人新宇公司表示，可以在本市同类地区为上诉人冯玉梅购

买同等面积的门面房； 冯玉梅要求，新宇公司应当在原地点给其
安置同等面积的门面房，并给予经济补偿，或者在本市同类地区
给其补偿80平方米的门面房。因双方各执己见，致调解不成。
后新宇公司表示，愿意在一审基 础上再给冯玉梅补偿各种经济损
失20万元。
考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行 过程中没有任
何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉
人新宇公司向冯玉 梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉
梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请 求作
出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免
了讼累，并无不当。在二审 中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加
20万元赔偿款，应当允许。
据此，南京市中级人民 法院依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，于2004年9月6
日判决：
一、维持南京市玄武区人民法院的一审民事判决第一、二、
三项；
二、变更南京市玄武区人民法院的一审民事判决第四项为：
被上诉人新宇公司赔偿上诉人冯 玉梅逾期办理房屋权属登记过
户手续的违约金及其他经济损失68万元，于本判决生效之日起
1 0日内付清。
二审案件诉讼费7867元，由被上诉人新宇公司负担。

本判决为终审判决。

案情解析
冯玉梅与新宇公司签订的商铺买卖合同合法有效。 新宇公司
在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合
同未依法解除的情况下 ，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设
施拆除，亦属不当。合同法第一百零七条规定：“当事人一 方不
履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履
行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。”从这条规定看，
当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损
失或者支付违约金，更有利于实现合 同目的。但是，当继续履行
也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任
的方 式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱
债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方 可以要求履行，但
有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)
债务的标 的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合
理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续 履行的几种情形，
其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否
超过各方所 获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、
物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时， 应该允许违
约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让

新宇 公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建
筑面积来为冯玉梅的22．50平方米商铺提 供服务，支付的履行
费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经
营 22． 50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行
合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解 除商铺买卖合同，
符合法律规定，是正确的，因此二审也支持新宇公司的诉讼请求。
在城市建 设中经常遇到的钉子户问题，本案提供了一种可靠
并且合理的借鉴方案。钉子户为实现自身利益最大化， 无休止的
阻扰拆迁与正常施工，为商业公司的正常经营带来了极大的阻碍。
最近几年拆迁过程中 因暴力拆迁造成死伤事件频发，一些当事人
也受到了严重的惩罚，在国家不断提倡使用合法合规手段解决 问
题的时代背景下，城市建设者们应该顺应潮流，使用正当手段解
决相关问题，避免将损失扩大 化。本案在一审与二审中判决，极
大的支持了城市建设者，在面对钉子户时不仅要送出糖衣炮弹，
更要使用正当的法律手段，软硬兼施下使问题得到完美的解决。