成立业主委员会的必要性及业主委员会所代表的巨大利益

成立业主委员会的必要性及业主委员会所代表的巨大利益
> 北京市天为律师事务所 居永和
> [成立业主委员会的必要性]
> 之所以必须成立业主委员会，是因为：业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地
使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的，而业主所购买的土地使用权却不
能与其他业主 所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业
主所购买的土地使用权一起 为全体业主共同享有。因而，只有全体业主共同行使土地使用权
才能实现每一位业主对土地使用权的行使 。但，全体业主共同行使土地使用权并不是事事都
由全体业主坐下来讨论，这在客观上既无必要也不可能 ，所以，必须有一个能代表全体业主
的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。这一常设机构就是业主 委员会。业主委员会代
表全体业主行使的土地使用权不仅仅是房屋投影所覆盖的土地使用权，而是整个小 区的土地
使用权，因为，在开发商将小区的房屋全部出售以后，开发商在此小区已没有一砖一瓦、没有属于开发商的一寸土地，小区的土地使用权只能属于小区的全体业主。
> 小区 的土地使用权是一块巨大的不动产，若没有业主委员会代表全体业主行使小区的土
地使用权，这一巨大的 不动产将被白白搁置，这一巨大的不动产所能创造的巨大财富将白白
地丢失。有这一巨大的不动产而不用 ，岂能没有人垂涎？！开发商正是看中了这一巨大的不
动产所能创造的巨大财富才拼命打压业主委员会的 成立；开发商正是看中了这一巨大的不动
产所能创造的巨大财富才在不得已的情况下拼命扶植一个所谓的 “业主委员会”为其傀儡。
> [业主委员会所代表的巨大利益]
> 业主委员会成立以后，不仅能为小区全体业主节省物业管理费的大笔支出，而且将为小
区全体业主创造物业管理方面的巨额收入。绝大多数业主关心的只是物业管理费的支出而忽
视或不知道物 业管理方面的收入。事实上，物业管理方面的收入远远大于物业管理费的支出。

> 在业主委员会成立之前，开发商向已经入住的业主提供物业管理服务应是开发商 应向购
房人履行的后合同义务，然而，现实是：业主不仅承担了业主委员会成立之前的全部物业管
理费用，而且，物业管理费的收取既不明不白亦没有任何协商的余地，业主只能照单付款。
以某小区为 例：该小区每户每月交纳的物业管理费约200元，每年每户交纳的物业管理费约
为2400元，该小区 总共约有2000多户，物业管理公司每年从小区收取的物业管理费即超过
500万元。但是，物业管理 公司付出了哪些管理成本呢？小区的供电和通讯线路、供水供气
供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配 套设施都已经具备，而且，这些必要的配套设施是
作为公摊面积列入建房成本由业主在购房款中承担了 ，无需物业管理公司再掏一分钱。物业
管理公司所做的物业管理服务基本上就是保安和保洁服务（物业管 理公司受开发商之托为业
主提供的安装、维修等服务是物业管理公司代开发商履行与业主签订的购房合同 中的义务，
不属于物业管理服务的范围）。在物业管理公司每年收取的500万元的物业管理费中，保安
人员和保洁工人的工资又能用去500万中的多少呢？保安人员和保洁工人的工资其实少得
可怜 ，这500万元中的绝大部分就是“暴利”。业主委员会成立以后，业主委员会将委托会
计师事务所为小 区的物业管理提供会计服务，每一项物业管理方面的开支都在阳光之下。如
果业主委员会管理有方，不仅 小区的物业管理方面的开支会远远少于500万，而且，业主委
员会通过行使小区的土地使用权所创造的 收入即能完全满足小区物业管理方面的开支，无需
业主为小区的物业管理掏一分钱。也许还会有赢余用于 小区的建设（即物业管理零收费，上
海的部分小区已经做到这一点）。
> 业 主委员会能通过哪些方式为小区创收呢？比如：小区内的车库、店面和场地的出租收
入，住宅楼的楼顶和 墙体悬挂广告的收入，银行存款利息，投资于产业或证券的投资回报等
等。业主委员会通过行使小区的土 地使用权创收还有其它多种方式。业主委员会能创收多少，
是无法预计的。

> 在业主委员会成立之前，小区的土地使用权所能创造的收入被谁拿走了呢？被开 发商拿
走了。开发商出卖了车库和店面，楼顶和墙体悬挂广告的收入被灌进了开发商的腰包，小区
内的球场被开发商开办的物业管理公司用来向业主挣钱，有些开发商甚至将小区的土地也切
出一块卖 掉了。除了住房以外，小区内一切所能被出卖和出租的属于业主的东西，几乎都被
开发商出卖和出租了。 业主委员会成立以后，所有被开发商非法出卖和出租的都将被收回，
属于全体业主的共同财富终将回到业 主手中。
> 除了以上物业管理中的支出和收入这两项巨大的物质利益以外，业主委员会的成立亦将
使小区的管理步 入真正科学和法制的轨道。比如：业主每年向业主委员会交纳多少物业管理
费，小区内是否允许开办公司 、商场、歌厅或美容院，小区内的垃圾应如何投放等等都将在
《业主大会公约》中作出规定，如果业主拒 交或不按时交纳物业管理费，或违反《业主大会
公约》在小区内开办公司、商场、歌厅或美容院，或不按 《业主大会公约》的规定乱投乱放
垃圾，业主委员会即可代表全体业主对违反《业主大会公约》的业主提 起诉讼。若没有业主
委员会，物业管理费难以收取，开不开公司、商场、歌厅或美容院、垃圾如何投放等 都由业
主随心所欲、各行其是，因为没有法律的限制。再比如：业主委员会委员再也不像以前的类 似的组织那样是一个轻松、没有责任的差事。业主委员会委员的活动若超出《业主委员会章
程》的范 围和权限给业主造成损失的，业主可以对业主委员会提起诉讼要求赔偿；业主委员
会对业主作出赔偿后， 业主委员会可以要求实施超出《业主委员会章程》的范围和权限行为
的委员对业主委员会作出赔偿。除了 以上民事责任以外，业主还可以依《业主大会公约》所
规定的程序，提议罢免该业主委员会委员，选举新 的业主委员会委员。若没有业主委员会，
就会有一个凌驾于全体业主之上的统治者。统治者靠吸取业主的 血汗稳享富贵，业主只有听
命和上交贡赋的份儿。现实也正是如此。