momentous-2213
江苏省地方税务局文件
苏地税发[2009]53号
转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务
企业所得税处理办法〉的通知》的通知
各省辖市及苏州工业园区地方税务局,常熟市地方税务局,
省地方税务局直属分局:
现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业
所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009
]31号,下简称《通
知》)转发给你们,并补充以下意见,请一并遵照执行。
一、关于计税毛利率
(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,
按照《
通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时,允许
扣除营业税金及附加、土地增值税。
(
二)房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发
产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的
报告时,应
出具差异调整专项报告。报告应包括以下内容:
1、开发企业基本情况,包括企业
资质等级、资质有效期、
从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等;
2、开发项目基
本情况,包括开发项目名称、地理位置及概
况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、
完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费,
尤其是委托境外机构销售费用结
算情况)、配套设施的归属及
核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情
况等
;
3、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计
算明细表》(见
附件1);
4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项,
纳税调整金额。 <
br>(三)房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,
由各省辖市地税局根据《通知》第八条
规定的毛利率,联合同级
国税局结合不同开发产品共同确定。
二、关于经济适用房、限价房和危改房
(一)经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面
积
和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家
庭供应,具有保障性质的政策性
住房。房地产开发企业开发的
经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时,需
向主
管地税机关报送以下资料:
1、立项批准机关对经济适用房立项的批准文件;
2、土地管理部门划拨土地的批准文件;
3、物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件;
4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资
格证明;
5、列明该项目的政府经济适用房建设投资计划;
6、经济适用房销售清册(包括购房人姓
名和身份证号码、
准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、
单价、销售金额
);
7、主管地税机关要求提供的其他资料。
(二)房地产开发企业开发的限价房和危改房
按《通知》
第八条规定的预计毛利率申报纳税,需符合政府有关部门的规
定和要求。房地产开发
企业在企业所得税纳税申报时,需向主
管地税机关报送以下资料:
1、《国有建设用地使用权
出让合同》和政府主管部门出具
的其他能证明限价房和危改房的证明文件;
2
、限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和身份证号
码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号
、实际购买面
积、单价、销售金额);
3、主管地税机关要求提供的其他资料。
(
三)对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危
改房的,应分别核算销售收入,并按照对应的计税
毛利率计算
预计利润;不能分别核算的,一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和
危改房项目中配套建设的商铺、
车库、车位等未完工产品取得的收入,不得按照经济适用房、
限
价房和危改房的计税毛利率执行。
三、关于成本对象的企业所得税管理
(一)房地产开发企
业应按照《通知》第二十六条规定合
理确定计税成本对象,并报主管地税机关备案。
(二)成
本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企
业进行成本对象备案时,需报送以下资料:
1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》(见附
件2);
2、《土地使用权
证》、《建筑用地规划许可证》、《建
筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发
企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成
本对象的计税成
本。
(三)房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按
成本对
象结算计税成本的,主管地税机关有权确定成本对象并
核定其计税成本,企业据此进行纳税调整。 (四)2008年完工的开发产品不再进行备案,但计税成本
的归集和分配需按《通知》规定核算。
2008年未完工开发产品
应按照本规定提请备案。
(五)房地产开发企业按照《通知》关于
计税成本核算的
要求,按期按成本对象做好共同(间接)成本的核算和分配,
并登记相关台账,
台账格式参照附件3。
(六)2008年1月1日前已销售完工产品分摊的共同(间<
br>接)成本不再追溯调整,已发生但尚未税前扣除的共同(间接)
成本应按《通知》有关规定进行分
配。
四、关于预提(应付)费用
(一)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可<
br>以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作
业量但尚未最终办理结算的工程项目
。
房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不
包括甲供材料的金额。预提的出包
工程款最高不得超过工程合
同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出
包工
程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起
超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计
入应纳税所得
额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
(二)房地产开发企业根据《通知
》第三十二条第二款可
以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,
或按照法律
法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造
的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之
日起一
次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最
后一个可供销售的成本对象
达到完工产品条件时仍未建造的,
其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后
年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。
(三)房地产开发企业根据《通知》第三
十二条第三款预
提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的
报批报建费用、物
业完善费用,同时需提供政府要求上交相关
费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完
善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期
限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入
应纳税所得额。以后年度实际支付时按规
定在税前扣除。
(四)房地产开发企业当年度按《通知》第三十二条规定
预提
有关费用时,应在企业所得税年度申报时同时附报《房地
产开发企业预提费用明细表》(见附件4)。
五、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按
照国税函[2008]299号文件规
定的预计利润率已预缴的,2008
年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后,再调整实际毛利额
与预计利润之间的差额。
从2009年1月1日起,房地产开发企业销售未完工开发
产品取
得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。
六、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收
入,可
以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发
产品完工会计核算转销售收
入时,已作为计提基数的未完工开
发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣
传费。
附件:1、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整
计算明细表
2、房地产开发企业计税成本对象备案报告表
3、房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表
(1)、(2)、(3)
4、房地产开发企业预提费用明细表
二○○九年四月二十八日
附件1:
房地产开发项目完工对象
会计成本、计税成本调整计算明细表
纳税人名称(公章)
可销售面积(㎡)
成本项目
1、建筑成本
(1)人工费
(2)材料费
(3)机械费
(4)现场经费
(5)其他直接费
2、安装成本
3、规费
4、预提费用
5、其他费用
直接成本合计
完工产品应分摊的共同(间接)成
本
本年完工产品总成本
各成本对象总可售面积
该成本对象可售面积单位工程成本
该成本对象已销开发产品成本
本年纳税调整金额
纳税人识别码
已销售面积
(㎡)
以前年度销售
本年度销售
直接成本纳税调整明细
完工成本对象二
会计金额
税收金额
税收金额
纳税调整
纳税调整
完工成本对象一
会计金额 税收金额
会计金额
纳税调整
以前年度已销产品其成本费用在本年税前扣除金额
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完
整、准确,并承担因资料虚假而产生的法律
和行政责任。
企业法人代表声明
(签名) 年 月 日
1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件2:
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称(公
章)
成本对象的确定
原则
具体分期
规划需要建设的
公共配套项目
过渡性成本
对象
纳税人识
别码
成本对象
确定时间
开发项目名称
(预计)开工时间
共分 期 本年度实际开工为第
期
公共配套设施预算造价
第()期成本对象一
万元
成本对象名
称(具体栋
号)
开工时间
设计占地面积
设计建筑面积
第()期成本对象二
成本对象名
称(具体栋
号)
开工时间
设计占地面积
设计建筑面积
第()期成本对象三
成本对象名
称(具体栋
号)
成本项目
土地
开工时间
分摊方法
设计占地面积
设计建筑面积
相关内容
备
注
共同成本和
不能分清负
担对象的间
接成本具体
分配方法
企业法人
代表声明
占地面积法□土地整体预算□其他方法□
开发用地总面积:
开发用地整体预算:
开发项目总建筑面积:
预算造价:
公共配套设施
建筑面积法□其他方法□
借款费用
其他成本项目
直接成本法□预算造价□其他方法□
本人知悉并保证本企业提供的资
料真实、完整、准确,并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。
如以后需改变成本对象的,将及时向
主管税务机关报告。
(签名) 年 月
日
财务负责人:
经办会计: 时间:
(税务机关盖章)
受理时间: 年 月 日
1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是
指:可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价
差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业
可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的
分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因;对
公共配套设施、借款费用等采用其
他方法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因;
对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件3:
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表(1)
纳税所属年度: 年度
纳税人名称(公章)
本年共同(间接)成本归集起
始日
本年共同(间接)成本发生总
额
项目
纳税人识别码
本年共同(间接)成本归集
截止日
金额
项目
(2)安装工程费
4.基础设施建设费
5.公共配套设施费
其中:预提费用
6.开发间接费用
(1)工资及福利费
(2)折旧费
(3)修理费
(4)办公费
(5)水电费
(6)劳动保护费
(7)工程管理费
(8)利息支出费
(9)周转房摊销
(10)项目营销设施建造费
(11)其他
共同(间接)成本在不同期分摊及纳税调整明细
本项目共分几期
分摊
总金额
方法
计算分摊比例
的分母金额
每一期占地面积
( )期 面积: ( ) 期 面积
一期
分摊比例
分摊金额 纳税调整金额 分摊比例
二期
分摊金额
纳税调整金
额
金额
1.
土地征用及拆迁补偿费
(1)土地买价或出让金
(2)市政配套费
(3)耕地占用税、契税
(4)土地使用费、闲置费
(5)拆迁补偿支出、安置及
动迁支出
(6)其他
2.前期工程费
(1)水文地质勘测
(2)规划、设计
(3)可行性研究
(4)筹建、场地通平
(5)其他
3.建筑安装工程费
其中:预提费用
(1)建筑工程费
成本项目
1.
土地征用及拆迁补偿费
2、公共配套设施
3.借款费用
4、其他成本费用
合计
-
企业法人代表声明
本人知悉并保证本
企业提供的资料真实、完整、准确,并承担因资料虚
假而产生的法律和行政责任。
(签名)
年 月 日
本表为本年发生的共同(间接)成本需要在项目各期进行分摊时填写。
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表(2)
纳税所属年度:
年度
纳税人名称(公章)
本年本期共同(间接)成
本归集起始日
由(1)表转入应本期分
摊的金额
项目
1.土地征用及拆迁补偿
费
(1)土地买价或出让金
(2)市政配套费
(3)耕地占用税、契税
(4)土地使用费、闲置
费
(5)拆迁补偿支出、安
置及动迁支出
(6)其他
2.前期工程费
(1)水文地质勘测
(2)规划、设计
(3)可行性研究
(4)筹建、场地通平
(5)其他
3.建筑安装工程费
其中:预提费用
(1)建筑工程费
本期发生的共同(间接)
成本金额
由(1)表转入应本期分
摊的金额
本期共同(间接)成本需
要分摊的金额
金额
护费
(7)工程管
理费
(8)利息支
出费
(9)周转房
摊销
(10)项目营
销设施建造费
(11)其他
共同(间接)成本在不同成本对象中分摊及纳税调整明细
成本项目
金
额
总
摊
法
合计
金额
纳税人识别
码
本年本期共
同(间接)成本归
集截止日
本项目为( )
期
项目
(2)安装工
程费
4.基础设施
建设费
5.公共配套
设施费
其中:预提费用
6.开发间接
费用
(1)工资及
福利费
(2)折旧费
(3)修理费
(4)办公费
(5)水电费
(6)劳动保
分
方
-
计算分
摊比例
的分母
金额
成本对象一 成本对象二
1.土地征用及拆迁补偿
费
2、公共配套设施
3.借款费用
4、其他成本费用
纳纳
分分分分
税调整税调整金
摊比例 摊金额 摊比例 摊金额
金额 额
本表为本年发生的共同(间接)成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)
纳税所属年度:
年度
纳税人名称(公章)
成本对象名称
本成本对象开工时间
1、本成本对象直接成本发
生总额(以下均为会计金额)
(1)建筑成本
①人工费
②材料费
③机械费
④现场经费
⑤其他直接费
(2)安装成本
(3)规费
(4)预提费用
(5)其他费用
2、本成本对象分配的共同
(间接)成本
3、本成本对象开发总成本
纳税人识别码
成本对象具体栋号
本成本对象完工时间
完工项目名称及
栋号
合计
开发成本在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中分摊及纳税调整明细
未本
期前本期
销开发 期转作固
销售开发产 销售开发产
产定资产面
品面积 品面积
品面积 积
期前销售开发本期销售开
未销开发产品 本期转作固定资产
产品 发产品
纳分分纳
分分纳分分分
税调分纳税调摊 摊 税调整
摊比摊金税调整摊比摊金摊比
整金摊金额 整金额 比金金
例 额 金额 例 额 例
额 例 额 额
1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
附件4:
房地产开发企业预提费用明细表
一、出包工程
出包工承包单位
程项目 名称
承包单
位主管
税务机
关
出包合
同号
出包项
目开工
日期
出包项
目完工
日期
合同
金额
已开票
金额
发票
号码
预提
金额
预提费
用占合
同总额
比例
二、公共配套设施
公共配套设施名
称
开工时间(预计) 完工时间(预
计)
预算造价
预提金额
备注
三、政府收费
具体项目 政府收费相关文
件名及文件号
收费标准 收费金额 预提金额 备注
企业法人
代表声明
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确,并承担因资料虚假而产生的
法律和
行政责任。(签名) 年 月 日
1、出包工程按出包合同明细填列,并附出包工程合同。
2、公共配套设施按项目明细填列,
并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的
相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或
无偿赠与地方政府、公
用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园,利
用
地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
江苏省地方税务局办公室 2009年4月29日印发
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