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江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知

作者:高考题库网
来源:https://www.bjmy2z.cn/gaokao
2020-10-25 11:08
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momentous-2213

2020年10月25日发(作者:龚建章)


江苏省地方税务局文件


苏地税发[2009]53号


转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务

企业所得税处理办法〉的通知》的通知

各省辖市及苏州工业园区地方税务局,常熟市地方税务局,
省地方税务局直属分局:
现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业
所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009 ]31号,下简称《通
知》)转发给你们,并补充以下意见,请一并遵照执行。
一、关于计税毛利率
(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,
按照《 通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时,允许
扣除营业税金及附加、土地增值税。
( 二)房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发
产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的 报告时,应
出具差异调整专项报告。报告应包括以下内容:
1、开发企业基本情况,包括企业 资质等级、资质有效期、
从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等;
2、开发项目基 本情况,包括开发项目名称、地理位置及概
况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、
完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费,
尤其是委托境外机构销售费用结 算情况)、配套设施的归属及
核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情
况等 ;


3、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计
算明细表》(见 附件1);
4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项,
纳税调整金额。 < br>(三)房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,
由各省辖市地税局根据《通知》第八条 规定的毛利率,联合同级
国税局结合不同开发产品共同确定。
二、关于经济适用房、限价房和危改房
(一)经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面 积
和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家
庭供应,具有保障性质的政策性 住房。房地产开发企业开发的
经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时,需
向主 管地税机关报送以下资料:
1、立项批准机关对经济适用房立项的批准文件;
2、土地管理部门划拨土地的批准文件;
3、物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件;
4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资
格证明;
5、列明该项目的政府经济适用房建设投资计划;
6、经济适用房销售清册(包括购房人姓 名和身份证号码、
准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、
单价、销售金额 );
7、主管地税机关要求提供的其他资料。
(二)房地产开发企业开发的限价房和危改房 按《通知》
第八条规定的预计毛利率申报纳税,需符合政府有关部门的规
定和要求。房地产开发 企业在企业所得税纳税申报时,需向主
管地税机关报送以下资料:
1、《国有建设用地使用权 出让合同》和政府主管部门出具
的其他能证明限价房和危改房的证明文件;


2 、限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和身份证号
码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号 、实际购买面
积、单价、销售金额);
3、主管地税机关要求提供的其他资料。
( 三)对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危
改房的,应分别核算销售收入,并按照对应的计税 毛利率计算
预计利润;不能分别核算的,一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和 危改房项目中配套建设的商铺、
车库、车位等未完工产品取得的收入,不得按照经济适用房、
限 价房和危改房的计税毛利率执行。
三、关于成本对象的企业所得税管理
(一)房地产开发企 业应按照《通知》第二十六条规定合
理确定计税成本对象,并报主管地税机关备案。
(二)成 本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企
业进行成本对象备案时,需报送以下资料:
1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》(见附
件2);
2、《土地使用权 证》、《建筑用地规划许可证》、《建
筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发
企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成 本对象的计税成
本。
(三)房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按
成本对 象结算计税成本的,主管地税机关有权确定成本对象并
核定其计税成本,企业据此进行纳税调整。 (四)2008年完工的开发产品不再进行备案,但计税成本
的归集和分配需按《通知》规定核算。 2008年未完工开发产品
应按照本规定提请备案。
(五)房地产开发企业按照《通知》关于 计税成本核算的
要求,按期按成本对象做好共同(间接)成本的核算和分配,
并登记相关台账, 台账格式参照附件3。


(六)2008年1月1日前已销售完工产品分摊的共同(间< br>接)成本不再追溯调整,已发生但尚未税前扣除的共同(间接)
成本应按《通知》有关规定进行分 配。
四、关于预提(应付)费用
(一)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可< br>以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作
业量但尚未最终办理结算的工程项目 。
房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不
包括甲供材料的金额。预提的出包 工程款最高不得超过工程合
同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出
包工 程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起
超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计 入应纳税所得
额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
(二)房地产开发企业根据《通知 》第三十二条第二款可
以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,
或按照法律 法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造
的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之 日起一
次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最
后一个可供销售的成本对象 达到完工产品条件时仍未建造的,
其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后
年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。
(三)房地产开发企业根据《通知》第三 十二条第三款预
提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的
报批报建费用、物 业完善费用,同时需提供政府要求上交相关
费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完
善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期
限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入
应纳税所得额。以后年度实际支付时按规 定在税前扣除。


(四)房地产开发企业当年度按《通知》第三十二条规定
预提 有关费用时,应在企业所得税年度申报时同时附报《房地
产开发企业预提费用明细表》(见附件4)。
五、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按
照国税函[2008]299号文件规 定的预计利润率已预缴的,2008
年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后,再调整实际毛利额
与预计利润之间的差额。
从2009年1月1日起,房地产开发企业销售未完工开发
产品取 得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。
六、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收 入,可
以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发
产品完工会计核算转销售收 入时,已作为计提基数的未完工开
发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣
传费。

附件:1、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整
计算明细表
2、房地产开发企业计税成本对象备案报告表
3、房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表
(1)、(2)、(3)
4、房地产开发企业预提费用明细表


二○○九年四月二十八日









附件1:
房地产开发项目完工对象
会计成本、计税成本调整计算明细表
纳税人名称(公章)
可销售面积(㎡)
成本项目

1、建筑成本
(1)人工费
(2)材料费
(3)机械费
(4)现场经费
(5)其他直接费
2、安装成本
3、规费
4、预提费用
5、其他费用
直接成本合计
完工产品应分摊的共同(间接)成


本年完工产品总成本
各成本对象总可售面积
该成本对象可售面积单位工程成本
该成本对象已销开发产品成本
本年纳税调整金额


纳税人识别码
已销售面积
(㎡)

以前年度销售



本年度销售
直接成本纳税调整明细
完工成本对象二
会计金额












税收金额




税收金额












纳税调整






纳税调整
























完工成本对象一
会计金额 税收金额
























会计金额




纳税调整
以前年度已销产品其成本费用在本年税前扣除金额
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完 整、准确,并承担因资料虚假而产生的法律
和行政责任。
企业法人代表声明

(签名) 年 月 日
1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。


附件2:
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称(公
章)

成本对象的确定
原则

具体分期

规划需要建设的
公共配套项目



过渡性成本
对象

纳税人识
别码


成本对象

确定时间
开发项目名称


(预计)开工时间


共分 期 本年度实际开工为第 期


公共配套设施预算造价

第()期成本对象一

万元


成本对象名
称(具体栋
号)


开工时间


设计占地面积


设计建筑面积


第()期成本对象二

成本对象名
称(具体栋
号)


开工时间


设计占地面积


设计建筑面积


第()期成本对象三

成本对象名
称(具体栋
号)


成本项目

土地

开工时间


分摊方法

设计占地面积


设计建筑面积

相关内容






共同成本和
不能分清负
担对象的间
接成本具体
分配方法

企业法人

代表声明
占地面积法□土地整体预算□其他方法□

开发用地总面积:

开发用地整体预算:
开发项目总建筑面积:

预算造价:




公共配套设施

建筑面积法□其他方法□

借款费用

其他成本项目

直接成本法□预算造价□其他方法□


本人知悉并保证本企业提供的资 料真实、完整、准确,并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。
如以后需改变成本对象的,将及时向 主管税务机关报告。
(签名) 年 月 日

财务负责人: 经办会计: 时间:

(税务机关盖章)

受理时间: 年 月 日
1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是 指:可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价
差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业 可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的 分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因;对
公共配套设施、借款费用等采用其 他方法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因;
对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。


附件3:
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表(1)
纳税所属年度: 年度
纳税人名称(公章)
本年共同(间接)成本归集起
始日
本年共同(间接)成本发生总

项目


纳税人识别码
本年共同(间接)成本归集
截止日

金额
















项目
(2)安装工程费
4.基础设施建设费
5.公共配套设施费
其中:预提费用
6.开发间接费用
(1)工资及福利费
(2)折旧费
(3)修理费
(4)办公费
(5)水电费
(6)劳动保护费
(7)工程管理费
(8)利息支出费
(9)周转房摊销
(10)项目营销设施建造费
(11)其他
共同(间接)成本在不同期分摊及纳税调整明细
本项目共分几期
分摊
总金额
方法
计算分摊比例
的分母金额
每一期占地面积
( )期 面积: ( ) 期 面积
一期
分摊比例 分摊金额 纳税调整金额 分摊比例
二期
分摊金额
纳税调整金

金额


















1.
土地征用及拆迁补偿费

(1)土地买价或出让金
(2)市政配套费
(3)耕地占用税、契税
(4)土地使用费、闲置费

(5)拆迁补偿支出、安置及
动迁支出
(6)其他
2.前期工程费
(1)水文地质勘测
(2)规划、设计
(3)可行性研究
(4)筹建、场地通平
(5)其他
3.建筑安装工程费
其中:预提费用
(1)建筑工程费
成本项目
1.
土地征用及拆迁补偿费

2、公共配套设施

3.借款费用
4、其他成本费用


合计












-


















































企业法人代表声明
本人知悉并保证本 企业提供的资料真实、完整、准确,并承担因资料虚
假而产生的法律和行政责任。
(签名) 年 月 日

本表为本年发生的共同(间接)成本需要在项目各期进行分摊时填写。


房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表(2)
纳税所属年度: 年度
纳税人名称(公章)
本年本期共同(间接)成
本归集起始日
由(1)表转入应本期分
摊的金额
项目
1.土地征用及拆迁补偿

(1)土地买价或出让金
(2)市政配套费
(3)耕地占用税、契税
(4)土地使用费、闲置

(5)拆迁补偿支出、安
置及动迁支出
(6)其他
2.前期工程费
(1)水文地质勘测
(2)规划、设计
(3)可行性研究
(4)筹建、场地通平
(5)其他
3.建筑安装工程费
其中:预提费用
(1)建筑工程费
本期发生的共同(间接)
成本金额
由(1)表转入应本期分
摊的金额
本期共同(间接)成本需
要分摊的金额



金额
















护费
(7)工程管
理费
(8)利息支
出费
(9)周转房
摊销
(10)项目营
销设施建造费
(11)其他



共同(间接)成本在不同成本对象中分摊及纳税调整明细
成本项目











合计




金额
















纳税人识别

本年本期共
同(间接)成本归
集截止日
本项目为( )

项目
(2)安装工
程费
4.基础设施
建设费
5.公共配套
设施费
其中:预提费用
6.开发间接
费用
(1)工资及
福利费
(2)折旧费
(3)修理费
(4)办公费
(5)水电费
(6)劳动保







-

计算分
摊比例
的分母
金额
成本对象一 成本对象二
1.土地征用及拆迁补偿

2、公共配套设施

3.借款费用
4、其他成本费用


纳纳
分分分分
税调整税调整金
摊比例 摊金额 摊比例 摊金额
金额 额












































本表为本年发生的共同(间接)成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。



房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)
纳税所属年度: 年度
纳税人名称(公章)
成本对象名称
本成本对象开工时间
1、本成本对象直接成本发
生总额(以下均为会计金额)
(1)建筑成本
①人工费
②材料费
③机械费
④现场经费
⑤其他直接费
(2)安装成本
(3)规费
(4)预提费用
(5)其他费用
2、本成本对象分配的共同
(间接)成本
3、本成本对象开发总成本



纳税人识别码
成本对象具体栋号
本成本对象完工时间

















完工项目名称及
栋号

合计
开发成本在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中分摊及纳税调整明细
未本
期前本期
销开发 期转作固
销售开发产 销售开发产
产定资产面
品面积 品面积
品面积 积
期前销售开发本期销售开
未销开发产品 本期转作固定资产
产品 发产品
纳分分纳
分分纳分分分
税调分纳税调摊 摊 税调整
摊比摊金税调整摊比摊金摊比
整金摊金额 整金额 比金金
例 额 金额 例 额 例
额 例 额 额

1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。











附件4:


房地产开发企业预提费用明细表

一、出包工程
出包工承包单位
程项目 名称
承包单
位主管
税务机


出包合
同号
出包项
目开工
日期

出包项
目完工
日期

合同
金额
已开票
金额
发票
号码
预提
金额
预提费
用占合
同总额
比例


二、公共配套设施
公共配套设施名



开工时间(预计) 完工时间(预
计)


预算造价


预提金额


备注


三、政府收费
具体项目 政府收费相关文
件名及文件号
收费标准 收费金额 预提金额 备注


企业法人

代表声明










本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确,并承担因资料虚假而产生的 法律和
行政责任。(签名) 年 月 日

1、出包工程按出包合同明细填列,并附出包工程合同。
2、公共配套设施按项目明细填列, 并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的
相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或 无偿赠与地方政府、公
用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园,利 用
地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。








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