4月14日是什么节日第四章-湖南某高校学生公寓项目融资分析培训讲学

2020年12月29日发(作者：夏如爱)
第五章 吉首大学张家界校区
学生公寓项目BOT项目融资案例分析
5.1项目概况
吉首大学张家界校区前身为武陵高等转科学校，2002年11月并入吉首大 学。由
于历史的原因，武陵高等转科学校的发展一直很缓慢，两校合并以后，吉首大学
对学科布 局进行了调整，并把建设和发展的重心向张家界校区转移。但原有学生
宿舍只能容纳2300人，食堂也 非常简陋狭窄，远远不能适应学校的发展需要。
学生宿舍和食堂的严重不足制约了张家界校区的发展，而 当时，吉首大学本身建
设资金也非常紧缺。为此，经过学校研究，同意按照BOT项目融资模式引进资< br>金建设学生公寓和学生食堂。
该学生公寓小区项目概况如下：
（1） 项目内容及建筑面积
学生公寓分为AB、CD、EF三个组团，总建筑面积24069平方米，可住学 生3500
人；学生食堂规划面积为14000平方米（含综合服务设施，主要是经营性店铺）。
（2）总投资：3800万元（含公寓及食堂设施设备）。
（3）开发方式：学校提供土地。
（4）工期：10个月
5．2该项目投、融资基础条件
（1）按照湖南省教委和湖 南省物价局的规定，学生公寓有学生住宿费收费权，
按照1200元人年的标准，按3500人的住宿规 模，年收费在420万元人民币以
上，食堂经营收入可望每年达到80万元(含店铺收入)，经济效益可 观，由于有
稳定的现金流，收入可以采用项目融资的办法筹措资金。
（2） 原武陵高等转科 学校有存量土地近800亩，在原有学生宿舍附近稍加整理，
既可建设新的学生公寓，学生食堂也有规划 建设用地，勿须新征建设用地，可节
约土地费用。
（3）原武陵高等转科学校并入吉首大学 以后，随着吉首大学学科建设的战略性
调整，已将部分专业进行改造升格为本科专业，为扩大生源和办学 规模创造了条
件。
（4）吉首大学张家界校区地处著名的国际旅游城市—湖南张家界市，这 里自然
风光秀丽、人文底蕴深厚，民族文化灿烂多彩，交通十分便利，这种优越的品牌
效应，对 学校未来的发展开辟了广阔的空间。
由于有以上条件做保证，大大降低了投资风险。学校融资 方案向社会发布以
后，各投资商纷至沓来，寻求与学校的合作。
5．3学生公寓BOT融资方案可行性分析及合同经营年限
按照《投资项目可行性研究指南》 的要求，可行性分析的内容和分析面很广，本
例只对项目市场状况、项目财务评价作出分析和判断。
5．3．1该项目市场现状分析
该项目启动时间为2003年，正值我国高等学校大扩招 、大发展的高峰时候，
高等学校正稳步迈向高等教育大众化的目标，但此时，高等学校本身的债务问题< br>也日益显现，国家在教育投入比例没有增加的情况下，学校的发展只有依靠银行
和社会资金注入。 虽然银行本身也非常看好高校的学生公寓项目，但由于受到我
国经济宏观调控整个大环境的影响，银行只 能
５．３．2该项目的财务评价分析
学生公寓小区项目应从财务评价角度加以科学的判断， 由于现在项目融资在国内
的运作都局限在大项目，大资金、大手笔的项目上，所以在一般项目融资时并没
有按项目融资的要求和程序作出比较科学的融资方案，而是简单的、谨慎的估算
投资的回报，融 资效果分析几乎没有，在项目运行过程中就不免经常发生争持，
甚至付诸法律，这也是本文提出的问题及 想要解决的问题。
按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：
1、 该项目的现金流
现金流入：
住宿费收入
根据湖南省教委及物价部门的政策及收费 标准，每生住宿费1200元年，入住学
生3500人，假定在学校行政干预下，住宿率100%
CI
1
=1200×3500=420万元年
配套设施经营利润收入
按照学生就餐和日常消费水平，配套设施的经营利润一年在80万元
CI
2
=80万元年
现金流出：
建设费
根据预算事务 所和审计事务所对工程的预算和审计，确定该工程地上建筑物及附
属设备设施总投资为3800万元，建 设工期一年，第二年投入运营。
CO
1
=3800万元
日常管理成本支出
根据湖南省各大专院校后勤改革的方案，学生公寓的日常管理包括学生日常行为
管理，物业管理 、日常维修、每生每月补贴5度电，3吨水，人均管理成本为120
元生.年
CO
2
=3500×120=42万元年
表５-１学生公寓及学生食堂项目现金流量表 单位：万元
项目年 0 1 2 3 … 14 15
现金流入CI
住宿费收入 420 420 420
…
420 420
配套经营利润收入 80 80 80 80 80

现金流出CO
建设投资 3800
…

管理成本 42 42 42 42 42
净现金流量 -3800 458 458 458 458 458
（2） 静态投资回报期Pt：
Pt=（3800÷458）+1=9.30年
（3） 动态投资回报期P
,
t

考虑资金时间价值，动态投资回报期更能评价该项 目的投资回报期，按银行当期
利率折现，i=6.12%，可以得出以下现金流量表
表５-２学生公寓及学生食堂项目动态现金流量表 单位：万元
项目年 0 1 2 … 11 12 …
现金流入CI
16

420
80



42
458
16

420
…
420 420
…
80 80 80

现金流出CO
建设投资 3800
…

…
管理成本 42 42 42 42
净现金流量 -4700 458 458 … 458 458 …
（1+I）
-n
0.942 0.888 … 0.520 0.490. …
净现金流量现值 431 407 … 238 224 …
累计现值 -3800 -3369 -2962 … - 23 201
以表中可以看出到累计净现金流量的现值，在第12年出现正值。
动态投资回报期P
，
t
=12-1+｜-23｜201=11.11年
净现值NPV
按银行贷款利率，i=6.12%，按照等额年值折算成现值，各年净收益现值 之和
NB
p
=458（1+i）
n
-1i(1+i)
n=458×10.025≈4591万元
各年投资现值之和K
p
=3800万元
NPV=NB
p
-K
p
=4591-3800=791万元>0
（4） 财务内部收益率
∑（c
1
-co）
t
(1+FIRR)
-t
=0
-3800+458(PA,IRR,16)=0
(PA,IRR,16)=3800458=8.30
查复利系数表，查等额序列现值系数得知：
i (PA,I,16)
10% 7.824
IRR 8.30
8% 8.851
用插入法可算出IRR=10%-（8.851-7.824）（10-8）%=9.49%
IRR>6.12%
从以上财务评价几个重要的评价指标测算来看，该项目在不考虑通货膨胀 下，静
态投资回报期和动态投资回报期都比设计的融资回报期短，说明该项目的投资回
收能力强 ，在承包净现值有791万元，说明项目的经济强度大，经济效益明显，
而财务内部收益率远大于同期银 行长期贷款利率，说明在计算期内税前利润较
好，所反映的项目经济效益和经济强度较好，有比较可期待 的利润空间，也正因
为如此，该项目的建设融资具有比较好的吸引力，为项目融资的成功提供了保障，< br>也说明整个项目融资方案的设计和决策是可行的。为此，湖南荣昌集团根据以上
分析，决定投资建 设该学生公寓及学生食堂，并与吉首大学签订了合作开发建设
协议书，约定经营管理期限为16年。
4.5该项目融资效果分析
作为发起人的学校，虽然在计算期内净现值不大，但在16年后， 由于按BOT
项目融资模式，学生公寓小区项目将无偿移交给学校。
按直线折旧额=380050=76万元
16年折旧后固定资产残值=3800-76×16=2584万元
将每年3万元折算为终值
F=A（1+i）
n
-1i=A×(FA,0.0612,16)=3×25.93≈ 78万元
住宿费收入
配套经营利润收入


420
80
420
80



42
458
0.387
177
158
资产增值额=2584+78=2662万元
所以，学校在16年后仍然在该项目上是增值的 ，而且，从第17年开始，再
没有回报金支出，而住宿费收入基本不变，所以，该项目融资的最后效果是 非常
好的。
作为投资放荣昌集团，按照静态投资回报来看，9.30年以后,每年回报458
万元,到期可收益3068.6万元,效益非常可观。
4.5该项目融资风险分析及防范 < br>在对该项目的融资效果分析中，我们看似都满意，但项目仍有很多不确定性因素
存在，风险依存， 应按照风险识别的理论和方法进行定量和定性分析，本文只就
与高校相关的一些主要风险作定性分析。
（1） 住宿率风险：在该项目中的政治风险主要存在于学生住宿政策的变
化，在前面收益分析 中，学校的收益主要来源于学生住宿费的收取，
而学校在项目融资决策时的政策支持文件来源于传统的高 校学生住
宿管理法及教育部2004年的相关文件，不允许大学生校外租房住宿，
而到了200 5年政策就发生了改变，对学校造成很大冲击。
如果假定学校的住宿率不能保证100%，每降5%， 将每年减少21万元的收
入，考虑资金时间价值，折算为终值，按银行利率6.12%，计算期16年， 按等
额年值折算为终值的办法，年金终值系数（FA，I,n）=(1+i)
16
-1 i=25.93
F=21×25.93=544.53万元
也就是说，虽然学校在未来16 年后可以无偿获得该项目的固定资产残值，
但如果每降低5个百分点的住宿率，就要在未来16年后失去 544多万元的固定
资产残值。
所以，学校在风险防范上主要是采取一定的行政措施，尽量控 制学生外出住宿，
同时加强学生公寓小区的管理，增强服务意识，提高服务质量，吸引学生住宿，
获得好的住宿率。
(2):法律风险:
虽然国务院及五部委为了支持高校后勤改革，对学 生公寓的招商引资给予了
免税的优惠政策，但政策的连续性有不确定因素，所以在融资协议书上应该取得
相关的法律文件，防范该风险的产生。
(3)经济风险：主要存在于利率风险，学校和投资商的投资效果对利率变化比
较敏感。
（2） 经营及维护风险：经营风险主要存在于经营期内学校对学生公寓小区
的管理，让学生能 够象住家一样的感觉，则经营风险就比较小，但经
营成本必然相应的上升，如果将成本过于的节省，又必 然导致服务质
量的下降，影响住宿率，导致经营风险。
维护风险主要存在于工程的建设质量， 由于该项目在融资结构把经营管理权没有
交给承包商，所以，在承包商承建工程过程，工程质量难免大打 折扣，特别是其
中设备设施如家具等的采购质量很难保证优良，在经营期间维护风险较大，只有
通过强有力的质量监理才能消除一定的风险。