有关蝉的诗句我国房地产市场发展现状分析

2021年1月2日发(作者：仇成)
我国房地产市场发展现状分析
摘要
房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关 系到国民经济的兴衰。本
文通过描述目前我国房地产市场发展现状，以经济学角度分析产生的原因，及房
地产泡沫增长对我国的影响，借鉴外国经验提出相应的调节对策，促进我国房地
产持续、健康发 展。
关键词
房地产 供给 需求 均衡 泡沫增长

Abstract
The real estate industry is an important sector of the national economy,
its rise and fall directly related to national economic paper
describes the current situation of the development of real estate market in
China at present, analysis the reasons at the point of economic, and
explain the influence of real estate bubble growth to our country. Learn
From Foreign Experience and put forward the corresponding adjustment
countermeasures to promote the sustainable and healthy development of
real estate in our country.
Keywords:
Real estate ,supply, demand ,balance bubble growth
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅
有助 于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时
期内，国家将对房地产市场进 行结构优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投
机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击 囤地行为等，以达到房地
产市场和谐稳定发展的目标。
1 我国房地产市场的基本现状 < br>近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,
在总体上对经济社会的 发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负
面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经 济社会的一大隐患。因此，对迅
速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。
1.1 房地产供求总量上的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于 有效需求，实际供给
大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大
量商品房空置等非均 衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不
断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产 需求不断提高。另外，随着居民收
入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我 国恩格尔
系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升
级将大 幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房
地产过热的问题一直是社会焦点 ，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚
微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚 性需求客观存在的问题。
也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的< br>心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足
和大量商品房空置 的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增
加，而另一方面，大多数的中低收入者买不 起住房，无房可住，几代同室的现象
屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积 压卖不出去、
空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，
全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，
其中住宅面积为 10646万平方米，同比增长0.2％。如果按照每套住房1000平
方米来估算，一亿平方米全国住 宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待
售。
1．2房地产供求结构上的非均衡性
住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和
需求数量不匹配，结 构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房
的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府 和房地产开发商热衷于开发商品房，
在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体 的保障性住
房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需
求， 商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比
例也不合理，商品房中的中低 价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构
的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市 场较为活跃。房地产市场
可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条 ，
增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美
国存量交易额 与增量交易额之比是3．2：1，而我国大部分地方的存量交易所占
比例过低，即使是存量交易较为活跃 的上海市存量交易与增量交易之比也只是
1：3。
2 我国房地产市场供求不均衡的原因
2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡
新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分 的，商品是同质的，交易双方
是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就 可以
通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具
有高度垄断 性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地
产市场信息还具有不对称性，表现为 开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加
有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市 场价格就不具有伸
缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不
平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就
难以通过价格的变化来 调整市场供求关系的不均衡。
2．2 过高的交易成本导致房地产市场非均衡
房地产市场中 过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必
需品，具有不可移动性和差异性。其不可移 动性体现在它的区位特征上，包括小
区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性， 以及与工作
地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋
的实 体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购
房者的搜寻成本和签约成本很 高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房
者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导 致市场供给无法完全切合
市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找
适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过
度供给。其次考 虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的
契约尽可能地完整，他们会有意或无意地 使签约成本增加，签约时间延长，从而
减缓市场中调整供求非均衡的速度。
2．3 垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡
房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是 不可移动的，从而决
定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂
各地余缺，这使得房 地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的
垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活 必需品，当市场上没有其他替代物
(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在 这样的市场
氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市
场供 求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过
高的房地产价格就必然出现 了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这
一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免 地发生了，供求的非均衡就
出现了。
2．4 中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡 < br>房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支
持。金融政策也就成为 调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地
产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧 房地产贷款；而当房地产需求不
足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利 率水平、
贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的
大部分 资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对
房地产供给产生重要影响，而对 于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整
会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地 产需求产生重要影响，
这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态< br>的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个
人贷款住房抵押贷 款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易
过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再 按揭再融资的制度安排，所以，住房
金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。
2．5 中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好
研究表明，中国企业和家庭为了获得房地 产所有权普遍愿意支付溢价，当然
有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限 制，而且
缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些
原因外 ，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个
非常重要的特点。
2．6 未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡
由于房地产的生产周期长、价值量大、位 置的固定性等特点，因此房地产市
场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来 说，预期
因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格
下降， 即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果
预期未来价格上升，即使目前价 格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。
对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来 投资收益率的预期，会对
当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确
定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。
3 房地产“泡沫”增长的影响
房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城
市家庭年收入之比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在
1.8-5.5倍之间 ，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国房
价收入比已超过15倍，上海、北京、 深圳、广州等地的房价收入比则超过50
倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险 ，这一点已得到
普遍认同。
3.1 房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。
近年来， 中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，
相关上下游产 业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。不仅如
此，由于房地产行业带动的大部分是 高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实
施结构调整时，不能不有所顾忌。比如， 2009年前三季 度，北京、上海等地房
地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况< br>下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、
水泥来拉动经济增 长，提升GDP数字，怎么还谈得上结构调整呢？
3.2 房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。
一方面，一些房产商出于商业考虑，把投 资集中在所谓一线城市，使这些城
市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“ 城市病”日益严 重，人为加
剧了环境问题。比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，
大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是
匪夷所思。另一方面， 由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，
以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论 是在其上游还是下游，是在建设之
中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。如果没有从自然与人文的 角度进行
可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排
放的社 会责任问题。而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。
3．3 房价的持续飙升
房 价的持续飙升使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变成投机
需求，使房地产的本性逐渐丧失 。一套套商品房不再是供人居住和使用的场所，
而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使 社会财富向房产商及少
数有钱人手里积聚。这种离奇的房地产价格走势与经济增长的自然曲线高度偏离，最终导致的结果， 不只是房地产市场的高度泡沫化，以及整个市场从急剧
膨胀到破裂以致长期 萎靡而衰退，成为经济发展的绊脚石，更为严重的是将会遗
留一系列与公平原则相背离的经济问题与社会 问题。比如，造成大量的房奴，大
量的资产被房子固化的瘦弱型消费者，造成社会资源的严重浪费。
3.4 房价的过快上涨， 还会对经济安全和金融安全构成长期威胁，
房价的过快上涨， 埋下恶性通胀的潜在祸根，并有可能成为人民币在未来某
个时间大幅贬值的导火索。一方面，利用信贷工 具购买房地产进行消费或投资甚
至投机的人越来越多，不仅使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大 受影响，
同样，其资产质量也会受各种因素的复杂影响。如果这个群体数量巨大，那必然
会对整 个社会的经济安全构成威胁。
此外，从金融机构这个侧面来看，高比例地释放出大量房地产信贷，也会 增
加其经营的不确定性，对其经营安全构成威胁。而更为严重的是，由于房地产通
常都是高杠杆 操作，加上标的物的资金量巨大，因此，房价的持续大幅上涨，实
际意味着货币的持续贬值，等到达到某 个临界点的时候， 必然会诱发整个价格
体系的大洗牌，而其可预见的结果，将是一场不可避免的恶性通 胀。这是很危险
的结果。本来，从成熟市场的经验看，房地产市场的发展、房价的上扬， 基本
上应该是一个与经济增长率大致同步的长期过程，房价的上升应该有个合理区
间，偏离度不应太大。但现 实情况是，房地产业有可能从拉动经济发展的正面力
量，转化为扭曲经济结构、影响社会发展的异化因素 。为此，尽早有效地对房地
产市场进行调节是非常必要的。
4 国外城市住房供应体制研究
4. 1 英国的城市住房供应体制
英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块 、一主一辅体制。
英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市
住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房
和公共住房组成,私人 住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称
社会住房,是由地方政府和非营利机构———住 房协会建设和管理的住房。英国
政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公 屋来解决那
些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。
2. 2 法国的住房供应体制
用廉租房来抑制房价。2006 年9 月法国政府规定,各大城市必须建设一定
数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20 %。廉 租房的存在使得房屋买
卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。此外,政府还长期推行租房补贴等福利
制度,使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。在法国,建造廉租房
的房地产企业 也可获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理
办公室”管理。一方面严格控制房源, 大部分廉租房只租不卖;另一方面向社会公
开廉租房出租情况,接受大众监督。
2. 3 德国的住房供应体制
坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住
问题作为施政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房”,
且一直坚持供应小 户型住宅。到上世纪末,全国户均住房面积小于100 平方米,
是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的
举措。
2. 4 日本的住房供应体制
日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住 宅公团建房、
住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的
投 入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着
日本人口规模和住房建设 规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住
房供应中的作用趋向弱化乃至消散。
2.5 发达国家住房保障制度对我国启示
1、各国住房政策差别非常大,但主要还在于住房供应体制差别
对比英国与法国、德国、日本 的住房政策不难看出,是否依靠市场来提供城
市住房是相关政策差异巨大的根源。
2、政府参与住房供应十分必要
英国作为城市住房供应政策最早形成、最具有典范意义的国家 ,其公共住房政
策有较高参考价值,而近来英国政府推出的公屋冲击计划更说明,公共住房比重
下降与过度依赖住房市场必然会引发城市住房的供应问题。法国的廉租房,德国
的“福利住房”,都体现 了政府对住房供应的积极参与。日本20 世纪房地产泡沫
的破裂,美国住房市场次贷危机的爆发,更说明政府建设公共住房的重要性。我国 目前房地产市场所出现的问题同样与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当,
没有建设足够的公 共住宅相关联。
3、 资源条件特别是土地资源条件对住房供应体制选择有重要作用
我 国目前的房地产政策已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问
题。政府必须立足于我国基本国 情,研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用
土地、资金及相关资源的目标出发,选择适当的城市住房 供应体制及相关政策,
有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,< br>为其他经济建设留出空间,以保障经济
社会的健康发展。
5 房地产市场的调节机制
5．1 发挥价格、调整的双向调节机制
价格调整是指在价格具有充 分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方
面的信息而进行的调整需求量和供给量的活动。这是瓦尔 拉斯均衡中的情况。在
价格调整时，交易不受供求数量的限制。在均衡价格体系之下，成交量等于需求< br>量，需求量等于供给量。数量调整是指在价格不灵活的条件下，交易者除了要根
据市场价格方面的 信息来调整需求量和供给量外，还要从市场的供给数量和需求
数量方面取得信息，以调整自己的供求活动 。换言之，在数量调整时，交易者和
交易行为都要受到供求数量的限制。由于房地产市场竞争的不完全性 、交易成本
的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘
性出 现。因此，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只有通过价
格和数量的共同调节，才能达 到事后的供求均衡。价格调节主要是理顺房地产的
价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变 化空间，政府可以适时调
整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。数量调节主
要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供给．扩大公共供给比例，建
立多层次的住房 保障体系；进一步调控供给结构，切实解决区位、产品类型及面
积等非均衡问题。
5．2 完善房地产市场运行机制
首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府可以对土地和住宅开< br>发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供
不应求的局面，减 轻开发商行使市场势力。只有当开发商为竞争而感到痛苦、为
挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性 的市场，才是有效率的市场，才能将
房价降下来。其次，要加快房地产存量市场的发展。存量市场的活跃 ，不仅有利
于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。为促进二手
房市 场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；
要制定扶持二手房市场发展 的政策，在税收上可以依据中低收人家庭收人差别的
具体情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为 主力军的房地产信息平台的
建设，利用现代网络技术实现信息的流通和共享。
5．3 完善房地产宏观调控机制
虽然非均衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯均衡是我们追< br>求的目标和方向，即“均衡取向”。要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不
行的，因为完全依 赖市场机制自动调节，经济由非均衡到均衡需要相当长的周期。
于是，作为社会经济管理者的政府理所当 然地承担起了相应的宏观调控职能，采
取一定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源 的有效利用。
房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。运用财政政策主要包括两个方
面 ：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房
地产市场需求和供给产生调 节作用。还应充分利用税收来调控商品房结构，可以
采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款， 根据各地方不同的经济发展
状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准 居
住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高
档住房的市场 调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，以
此来调节住房结构的矛盾。；二是政府 的财政支出政策，在财政支出中增加职工
工资，增强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭 购房能力。运用
货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应
量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地
产业发展的需要；二是控 制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量
达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之 既能满足房地产开发经营的资
金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。
由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，在“国
八条”、“国十条”、“限购 ”、“限贷”、“加息”、“一房一价”等一系列调控政策的
打压之下，我国一线城市的房地产销售大幅 度萎缩，价格也开始出现松动，中国
的房地产泡沫已经开始泄气。然而，在目前的状态下，判断中国房地 产市场开始
下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。在一线城市的房地产市场被强行压住
的同 时，没有被“限购”的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。这说明，房地
产的需求在中国仍然相当旺盛 ，目前只是被政府的“有形之手”强行压住。一旦
政府松手，可以预期的是房地产市场将报复性反弹。
5．4 引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费
首先，加强对房地产开发商的管理，规 范其市场行为，避免投机。房地产开
发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识， 生产适销对
路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制
度上 人手，例如加强对其项目建议书的审核等。
其次，引导购房者理性消费。政府应实施引导性政策，宣传 国民经济发展不
同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超
能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。二手房市场在解决
城市中低收人家庭住房问 题上可以发挥积极作用。二手房以较低的价格、实用的
结构和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的 需求。为此，应着力培育二手
房市场，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。另外要引导居民树立 购买
与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城
镇居民居住 的第二选择。
5.5 确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并 非像某些开发商所说的那样。完全是来自
市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重 要的便是地方政
府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会
掏”的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政
策为房地产推波助澜。为 此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少
经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增 加社会性指标，如人民群众社会
幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求 GDP增
长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地
产业的 推动力。
5.6 完善房地产市场法规。
完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格 和物业管理的法规，制定
一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。使房地产市场能有序发
展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土
地的供应、闲置 土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通
过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。为房地产企业创造良好的
市场环境。
结语
总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系
统工 程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从
中国房地产当前的形势看，2 010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打
击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续 扩大；二是防止房地产泡沫破
灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是 ，一
方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加
快经济增长 和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出
台已经显示了政策上的重视和关注， 营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土
地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机 ，保障住房建设等
增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康
稳定和成熟。









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