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1
、基准
收益率
（
benchmark
yield
）
：
也称基准
折现率
是企业或行业或投资者以动态的观点所确定
的、可接受的投资
项目
最低标准的受益水平。是
投资决
策
者对
项目资金时间价
值
的估值。基准
收益率
表明
投资决策
者对项目
资金时间价值
< br>的估价，是投资资金应当获得的最低
盈利率
水平，是评价
和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的
经济参数
。
基准
收益率
主要取决于
资金来源
的构成、投
资的
机会成本
（
机会成本
--Opportunity Cost
：是指为了得到某种东西
而所要放弃另一些东西的最大价值）
、
项目风险<
/p>
以及
通货膨胀率
（
物价平均水平的上升幅度）等几个因素。
P
S
：
综合资金成本——
资金来源
主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；
自有资金要满足基准收益。
因此资金费用
是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1
）资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果投资者能
实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款
利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2
）投资来源是自有资金时，其基准
收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率
。这是该行业的最低期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可
以投资于其他项目，而
得到起码的收益。
3
）如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，
则按照两者所占资金的比例及其
利率求取
加权平均值
，即综合利率作为基准收益率。
作计算
财务净现值
的
折现率
。
项目财务基准收益率
(Ic)
是项目
财务内部收益率指标
的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用
折现率
(discount
rate)
是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。<
/p>
本金化率
（
将未来永续性预期收益换算成
现值的比率）和
资本化率
（把资本投入
到不动产所带来的收益率）或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成
现值的比
率。
折现率不是利率，也不是贴现率，而是收益率。折现率、
贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。
之所以
说折现率不是利率，是因为：
①
利率是资金的报酬，折现率是管
理的报酬。利率只表示资产（资金）本身的
获利能力，而与使用条件、占用者和使用途径
没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果相关。
②
如
果将折现
率等同于利率，则将问题过于简单化、片面化了。
之所以说折现率不是贴现率，是因为：
①
两者计算过程有所不同。折现率是
外加率，是到期后支付利息的比率；而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后
的比率。<
/p>
②
贴现率主
要用于票据承兑贴现之中；而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，
如筹资决策
、投资决策及
收益分配等。
要搞清
楚折现率的，就必须先从折现开始分析。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在同
样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。同时，折现作为
一个算术过程，是把一
个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。从企
业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持
有人要求报酬率的加权平均数，也就
是加权平均资本成本；从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资
产取得
该项收益的收益率水平。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率的确定上。同<
/p>
样的，现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。
< br>
企业的
经营风险
与
财务风险
越大，投资者的要求报酬率就会越高，如要求提高
利率
水平等，最终的结果便是
折现
率
的提高。
2
、内部收益率（
internal
rate of return
，
IRR
）
：
是资金流入现值总额与资金流
出现值总额相等、
净现值等于零
时的折现率。
< br>P
S
：
净现值
< br>（
NPV--N
et
P
resent Value
）
是一项
投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法，该方法是<
/p>
利用
净现金效益量
的总现值与
净现金投资量
算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值
为正值，投资
方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。但当财务净
现值在用基准收益率（业内统一取值
10%
）
< br>作为折现率时，其计算结果很容易就大于
0
，
所以不少大型房地产开发商把财务内部收益率大于等于
25%
作为项目是否
可以的评判标准。
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