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《津十条》政策解读
【总体印象】
2011
年
2
月
21
日星期一,天津落实“新国八条”政策的“津十一条”出台,在全国各
个城市的
落实细则中,天津的政策偏严,分别从提高税收、持续收紧信贷、供应结构向保障
房大幅
调整、限制购房资格、加强对于房地产营销环节的限制、加强舆论引导,建立问责机
制等
方面对房地产市场进行调整。随着政策的逐步落实,伴随着成交量的大幅萎缩,天津市
场
必将进入短时间的“速冻时期”
。
另
一方面,由于本次调控依然为以抑制需求为主的政策构成,因此,本轮调控依然是一
个短
期政策,在市场平稳之后会发生变化。同时,由于北京的政策更加严厉,因此,部分北
京
需求可能会流向政策相对温和的天津市场,为我们提供机会。
【详细分析】
一、
严格落实国家调控政策,
切实将房价控制在合理水平。
根据我市经济发展目标、
人均
可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,确定年度新建住房价格控制目
标,并于
2011
年
3
月底前向社会公布。
【政策分析】
1)
该条基本为对国八条中第一条的
引述,
“
3
月底前”公布,预计各城市
公布时间会有
一定时间差,
早公布的城市的价格控制目标,
p>
其增长速率或称为其他后公布城市的参
照系。
2)
对“合理水平”的预判
:
a)
2011
年
GDP
增长速度目标:
i.
根据初步核算,
2010
年全市生产总值
(GDP)
< br>达到
9108.83
亿元,
按可
比价格
计算,增长
17.4%
。
ii.
未来
p>
5
年规划尚未出台,但根据十一五规划
GD
P
增长目标(
12%
)与实际
GDP
增幅(约
16%
)的差异来看,一般政府增长目标偏保守,会低于实际
增长约
3
~4
个点,且近年中国政府对
GDP
的
片面追求趋势有所纠正,因此
会对
GDP
增速目标加以一定限制;
因此
GDP
增长目标较前一个
5
年计划不
会有大幅
上调。
iii.
< br>由此推断
2011
年
GDP
p>
增长速度目标在
12~13%
左右。
b)
2011
年人均可支配收入增长速度
i.
2010
年城市居民人均可支配收入
24293
元,增长
13.5%
,但此增长速度应
是名义增长,应扣除<
/p>
CPI
指数(
3.5%
< br>)
,即按可比价格的增长率约为
10%
< br>;
c)
2011
居民住房支付能力
i.
按照一般的计算方法,住房支付
能力(住宅合理均价)
=
年均家庭可支配收
入
*
合理支付年期
/
一般居住建筑面积标准;
ii.
2010
年
年均
家庭可
支配
收入
=2010
年
人均可
p>
支配
收入
*
平
p>
均家庭
人口
=24293*3.15=76
523
元;
2011
年年均可支配收入
=76523*
(
1+10%
)
=84175
元;
iii.
iv.
v.
vi.
合理支付年期并未有统一标准
,一般为
5~15
年,这里按
10
p>
年假定;
一般居住建筑面积标准按
90
平米假定;
2
011
年住房支付能力(住宅合理均价)
=84175*10/
/90=9353
元
/
平米
2010
年天津商品住宅成交均价为
9735
元
/
平米(来源
:克尔瑞
2010
年年
报)
vii.
由此方法推
算,
1-9353//9735=3.9%
,
< br>即
2011
年新建住房价格控制目标可
< br>能为负增长,即下调
3.9%
d)
三种方法下的预判结论:
i.
参考
a)
与
b)
的结论,我们判断政府新建住房价格控制目标将略低于二
者
(
12%
与
10%
)
,而高于通胀速度(若以
CP
I
指数为代表,为
3.5%
,但实际<
/p>
通胀会更高,至少
5%
)
,因此我们判断价格增速目标在
5%~10%
之间;参
考
c)
的结论,则较悲观或最坏的打算
是政府会考虑略微将市场价格下调(下
调
3.9%
)
,但考虑到市场对此反应将较激烈,并由此引发预期导致的连锁反
应,制定下调价格目标的可能性微乎其微;因此,最后我们判断价格增速目
标在
5%~10%
之间
3)
由于最后价格控制目标很可能是
小幅上涨,
因此实际上不仅不会对现有政策下的市场
起负面作用
,
反而此条将成为政府的背书,
成为支撑市场对房价不会下调的
预期的撑
脚。
二、
加大保障性住房建设力度,落实
住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房,
2011
年建设公
共租赁住房、
定向安置经济适用住房、
限价商品住房等保障性住
房
23
万套。
对
不同层面困难家庭发放三种补贴,全年共发放
8.5
万户。扩
大住房保障范围,建立分层
保障,应保尽保,租、售、补相结合的住房保障体系。落实危
陋房屋拆迁改造
200
万平
方米。
p>
【政策分析】
1)
保障力度加大,
2010
年建设保障房
8.5
万套,
650
万平米,
2011
年将建设保障房
23
万套,较
2010
年增长
2.7
倍;<
/p>
2)
保障房
的增加,
在成本及税费等方面享有减免的优势,
从而以低于市场
销售价格进行
销售,在短期内对周边商品住房的购房客户产生心理影响,但很难产生实际
影响,只
是民生的基本保障,维持社会发展的稳定、和谐。
3)
但从
长期来看,大量的保障房上市,形成商品住房市场及保障房市场的市场格局,购
房者根据
实际情况各取所需,
但双重市场格局将会产生互相牵制的作用,
中端客户将
会被分流,
商品住房的购房基数将被分流,
对于中端与中高端商品住宅的价格体系产
生一定程度的影响。
附——【
2010
年保
障房关键指标】
全年将开工建设保
障性住房
650
万平方米
8.5
万套
,
其中经济适用住房
500
万平
方米
6.5
万套
,
限价商品房
150
万平方米
2
万套。向
< br>7.5
万户低收入家庭发放租
房补贴。拆迁危陋房屋
p>
200
万平方米
,
妥善安置居民
4
万余户。完成直管民用公
房维修
293
万平方米
,
使
7
万户居民受益。
完成
大板楼居住建筑节能改造
30
万平
方米
。
附——【天津保障房申请条件】
申请购买限价商品住房的家庭须同时符合以下条件
:
1.
有市内六区环城四区及滨海新区
范围内非农业户籍;男超过
25
岁、女超过
23
岁的未婚人员及离异、丧偶人员可作为单人户申请。
2.
家庭
上年人均收入低于
3
万元,并且在计算家庭上年人均收入时,<
/p>
2
人(含)
以下家庭的家庭人口可按实际
人口数的
1.5
倍计算,即单人户上年收入不超
过
4.5
万元,
2
人户上年总收入不超过
9
万元;
< br>
3.
家庭住房建筑面积不超
过
60
平方米,认定住房面积时,家庭住房为公有住
房的,高层和多层成套住房建筑面积按计租面积乘以
1.3
计算,平房和非成
套住房建筑面积按计租面积乘以
1.
15
计算;
申请购买定向销售经济房的对象应该具备以下条件:
1.
具有
本市中心城区(外环线以内)非农业户籍,所居住房屋在
2003
年
1
月
1
日
以后拆迁
2.
家庭上年收入低于市统计局公布
的城镇单位从业人员人均劳动报酬
2
倍(定
向购买定向销售经济适用房家庭上年收入线标准现按
42000
元核定)
3.
定向货币安置的拆迁户,拆迁补
偿安置费中的房地产评估价格低于
25
万元,
< br>且他处无住房的。
4.
另:
2
005
年
9
月
1
日后签订《天津市远年立户住人违章拆迁安置补助协议》
的家
庭也可以申请购买定向销售经济适用房。
远年立户住人违章指
1
990
年
4
月
1
日前建的、长期住人并落有正式户籍的房屋。
5.
符合
条件的拆迁家庭持相关证件到拆迁房屋所在区房管局办理申请手续。符
合条件的拆迁家庭
每户只允许购买一套定向销售经济适用房。
廉租住房实物配租申请条件是什么?
1.
享受最低生活保障待遇一年以上
或定期抚恤补助优抚待遇,人均现住房使用
面积低于
7.5(<
/p>
含
)
平方米,家庭人口在两人以上
(
含
)
的家庭
;
2.
享受最低
生活保障待遇一年以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房
屋使用权在
3
年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上
(
含
)
家庭
;
3.
非拆迁家庭中享受民政部门
特困救助一年以上、符合“孤老、大病、四级以
上
(
含
)
残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于<
/p>
7.5(
含
)
平
方米或因重大疾
病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过
3
年的两人以上
(
含
)
家庭
;
4.
市级以上
(
保持荣誉
)
劳动模范家庭中上年年
收入低于
3.7(
含
)
万元、人均现住
房使用面积低于
7.5(
含
)
平方米、家庭人口在两人以上
< br>(
含
)
的家庭
< br>;
5.
重残或双残家庭中上
年人均月收入在
600
元
(
含
)
以下、人均现住房使用面积
< br>低于
7.5(
含
)
平方米、家庭人口在两人以上
(
含
< br>)
的家庭。
哪些特殊家庭可以申请廉租住房实物配租?
1.
市内六区享受低保待遇连续一年
以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转
让房屋使用权在
3<
/p>
年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上(含)
家庭,可
以申请廉租住房实物配租。
2.
<
/p>
市内六区持民政部门“特困救助卡”一年以上、符合“孤老、大病、四级以
上(含)残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于
7.5
平方米(含)或因
重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过
3
年的两人以上
(含)特困家庭,可以申请廉租
住房实物配租。
廉租住房租房补贴申请条件
1.
具有本市非农业常住户口
;
2.
上年人均月收入低于
800
元
(
含
);
3.
家庭人均现
住房使用面积在
9
平方米
(
含
)
以下
;
4.
未享受廉租住房、经济租赁房<
/p>
(
含实物配租和租房补贴
)
、经济适用房等住房