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《津十条》解读

作者:高考题库网
来源:https://www.bjmy2z.cn/gaokao
2021-02-28 12:42
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-

2021年2月28日发(作者:后周)


《津十条》政策解读



【总体印象】



2011



2



21


日星期一,天津落实“新国八条”政策的“津十一条”出台,在全国各


个城市的 落实细则中,天津的政策偏严,分别从提高税收、持续收紧信贷、供应结构向保障


房大幅 调整、限制购房资格、加强对于房地产营销环节的限制、加强舆论引导,建立问责机


制等 方面对房地产市场进行调整。随着政策的逐步落实,伴随着成交量的大幅萎缩,天津市


场 必将进入短时间的“速冻时期”




另 一方面,由于本次调控依然为以抑制需求为主的政策构成,因此,本轮调控依然是一


个短 期政策,在市场平稳之后会发生变化。同时,由于北京的政策更加严厉,因此,部分北


京 需求可能会流向政策相对温和的天津市场,为我们提供机会。




【详细分析】



一、



严格落实国家调控政策,


切实将房价控制在合理水平。


根据我市经济发展目标、


人均


可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,确定年度新建住房价格控制目 标,并于


2011



3


月底前向社会公布。




【政策分析】



1)



该条基本为对国八条中第一条的 引述,



3


月底前”公布,预计各城市 公布时间会有


一定时间差,


早公布的城市的价格控制目标,


其增长速率或称为其他后公布城市的参


照系。



2)



对“合理水平”的预判


:


a)



2011



GDP


增长速度目标:



i.



根据初步核算,


2010


年全市生产总值


(GDP)

< br>达到


9108.83


亿元,


按可 比价格


计算,增长


17.4%




ii.



未来


5


年规划尚未出台,但根据十一五规划


GD P


增长目标(


12%


)与实际


GDP


增幅(约


16%


)的差异来看,一般政府增长目标偏保守,会低于实际


增长约


3 ~4


个点,且近年中国政府对


GDP


的 片面追求趋势有所纠正,因此


会对


GDP


增速目标加以一定限制;


因此


GDP


增长目标较前一个


5


年计划不


会有大幅 上调。



iii.


< br>由此推断


2011



GDP


增长速度目标在


12~13%


左右。



b)



2011


年人均可支配收入增长速度



i.



2010


年城市居民人均可支配收入


24293


元,增长


13.5%


,但此增长速度应


是名义增长,应扣除< /p>


CPI


指数(


3.5%

< br>)


,即按可比价格的增长率约为


10%

< br>;



c)



2011


居民住房支付能力



i.



按照一般的计算方法,住房支付 能力(住宅合理均价)


=


年均家庭可支配收


*


合理支付年期


/


一般居住建筑面积标准;



ii.



2010


年均


家庭可


支配


收入


=2010



人均可


支配


收入


*



均家庭


人口


=24293*3.15=76 523


元;


2011


年年均可支配收入


=76523*



1+10%



=84175


元;



iii.



iv.



v.



vi.



合理支付年期并未有统一标准 ,一般为


5~15


年,这里按


10


年假定;



一般居住建筑面积标准按


90


平米假定;



2 011


年住房支付能力(住宅合理均价)


=84175*10/ /90=9353



/


平米

< p>


2010


年天津商品住宅成交均价为

< p>
9735



/


平米(来源 :克尔瑞


2010


年年


报)

< p>


vii.



由此方法推 算,


1-9353//9735=3.9%


< br>即


2011


年新建住房价格控制目标可

< br>能为负增长,即下调


3.9%



d)



三种方法下的预判结论:



i.



参考


a)




b)


的结论,我们判断政府新建住房价格控制目标将略低于二 者



12%



10%



,而高于通胀速度(若以


CP I


指数为代表,为


3.5%


,但实际< /p>


通胀会更高,至少


5%



,因此我们判断价格增速目标在


5%~10%


之间;参



c)


的结论,则较悲观或最坏的打算 是政府会考虑略微将市场价格下调(下



3.9%



,但考虑到市场对此反应将较激烈,并由此引发预期导致的连锁反


应,制定下调价格目标的可能性微乎其微;因此,最后我们判断价格增速目


标在


5%~10%


之间



3)



由于最后价格控制目标很可能是 小幅上涨,


因此实际上不仅不会对现有政策下的市场


起负面作用 ,


反而此条将成为政府的背书,


成为支撑市场对房价不会下调的 预期的撑


脚。




二、



加大保障性住房建设力度,落实 住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房,


2011


年建设公 共租赁住房、


定向安置经济适用住房、


限价商品住房等保障性住 房


23


万套。



不同层面困难家庭发放三种补贴,全年共发放


8.5


万户。扩 大住房保障范围,建立分层


保障,应保尽保,租、售、补相结合的住房保障体系。落实危 陋房屋拆迁改造


200


万平


方米。




【政策分析】



1)



保障力度加大,


2010


年建设保障房


8.5


万套,


650


万平米,


2011


年将建设保障房


23


万套,较


2010


年增长


2.7


倍;< /p>



2)



保障房 的增加,


在成本及税费等方面享有减免的优势,


从而以低于市场 销售价格进行


销售,在短期内对周边商品住房的购房客户产生心理影响,但很难产生实际 影响,只


是民生的基本保障,维持社会发展的稳定、和谐。




3)



但从 长期来看,大量的保障房上市,形成商品住房市场及保障房市场的市场格局,购


房者根据 实际情况各取所需,


但双重市场格局将会产生互相牵制的作用,


中端客户将


会被分流,


商品住房的购房基数将被分流,


对于中端与中高端商品住宅的价格体系产


生一定程度的影响。

< p>


附——【


2010


年保 障房关键指标】




全年将开工建设保 障性住房


650


万平方米


8.5


万套


,


其中经济适用住房

500


万平


方米


6.5

< p>
万套


,


限价商品房


150


万平方米


2


万套。向

< br>7.5


万户低收入家庭发放租


房补贴。拆迁危陋房屋


200


万平方米


,


妥善安置居民


4


万余户。完成直管民用公


房维修


293


万平方米


,

< p>
使


7


万户居民受益。


完成 大板楼居住建筑节能改造


30


万平


方米 。



附——【天津保障房申请条件】



申请购买限价商品住房的家庭须同时符合以下条件


:


1.



有市内六区环城四区及滨海新区 范围内非农业户籍;男超过


25


岁、女超过

23


岁的未婚人员及离异、丧偶人员可作为单人户申请。




2.



家庭 上年人均收入低于


3


万元,并且在计算家庭上年人均收入时,< /p>


2


人(含)


以下家庭的家庭人口可按实际 人口数的


1.5


倍计算,即单人户上年收入不超



4.5


万元,


2

< p>
人户上年总收入不超过


9


万元;

< br>


3.



家庭住房建筑面积不超 过


60


平方米,认定住房面积时,家庭住房为公有住

< p>
房的,高层和多层成套住房建筑面积按计租面积乘以


1.3


计算,平房和非成


套住房建筑面积按计租面积乘以


1. 15


计算;



申请购买定向销售经济房的对象应该具备以下条件:




1.



具有 本市中心城区(外环线以内)非农业户籍,所居住房屋在


2003



1



1


日 以后拆迁




2.



家庭上年收入低于市统计局公布 的城镇单位从业人员人均劳动报酬


2


倍(定

向购买定向销售经济适用房家庭上年收入线标准现按


42000

元核定)




3.



定向货币安置的拆迁户,拆迁补 偿安置费中的房地产评估价格低于


25


万元,

< br>且他处无住房的。




4.



另:


2 005



9



1


日后签订《天津市远年立户住人违章拆迁安置补助协议》


的家 庭也可以申请购买定向销售经济适用房。


远年立户住人违章指


1 990



4



1


日前建的、长期住人并落有正式户籍的房屋。




5.



符合 条件的拆迁家庭持相关证件到拆迁房屋所在区房管局办理申请手续。符


合条件的拆迁家庭 每户只允许购买一套定向销售经济适用房。



廉租住房实物配租申请条件是什么?



1.



享受最低生活保障待遇一年以上 或定期抚恤补助优抚待遇,人均现住房使用


面积低于


7.5(< /p>



)


平方米,家庭人口在两人以上


(



)


的家庭


;


2.



享受最低 生活保障待遇一年以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房


屋使用权在

< p>
3


年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上


(



)


家庭


;


3.



非拆迁家庭中享受民政部门 特困救助一年以上、符合“孤老、大病、四级以



(

< p>


)


残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于< /p>


7.5(



)


平 方米或因重大疾


病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过


3


年的两人以上


(



)


家庭


;


4.



市级以上


(


保持荣誉


)


劳动模范家庭中上年年 收入低于


3.7(



)


万元、人均现住


房使用面积低于


7.5(



)


平方米、家庭人口在两人以上

< br>(



)


的家庭

< br>;


5.



重残或双残家庭中上 年人均月收入在


600



(

< p>


)


以下、人均现住房使用面积

< br>低于


7.5(



)


平方米、家庭人口在两人以上


(


< br>)


的家庭。



哪些特殊家庭可以申请廉租住房实物配租?



1.



市内六区享受低保待遇连续一年 以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转


让房屋使用权在


3< /p>


年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上(含)


家庭,可 以申请廉租住房实物配租。



2.


< /p>


市内六区持民政部门“特困救助卡”一年以上、符合“孤老、大病、四级以


上(含)残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于


7.5

平方米(含)或因


重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过


3


年的两人以上


(含)特困家庭,可以申请廉租 住房实物配租。



廉租住房租房补贴申请条件



1.



具有本市非农业常住户口


;


2.



上年人均月收入低于

< p>
800



(


< p>
);


3.



家庭人均现 住房使用面积在


9


平方米


(

< p>


)


以下


;


4.



未享受廉租住房、经济租赁房< /p>


(


含实物配租和租房补贴


)


、经济适用房等住房

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