山东大学国际广州上下九步行街调查报告

2020年12月11日发(作者：卓敬)

广州上下九步行街

调查报告

小组名称：

我心飞翔小组

小

组成

员：

中山大学

政务

学院

04

级

公共

事

业

管

理专

业

陈王超

李

文

曦

汪

欢

李双

梁英慈

沈新昌

陈曼华

魏青科

指导老师：

谭昆智

二

00

六年二月十号

广州上下九步行街

调查报告

目

录

一、前言

（一）调查对象

（二）背景介绍

（三）调查目的和调查方法

（四）调查准备< /p>

---

城市有机体的理论及生态化管理

二、调查内容

（一）对步行街管委会的访谈

（二）对消费者的调查

（三）第四届城市商业街区联谊会年会

三、综合分析

（一）理念

1

．对受众目标定位的理念

2

．对经营管理的理念

3

．对品牌宣传的理念

（二）管理

1

．安全管理；< /p>

2

．商店管理；

3

．文化管理

（三）形象

1

．保留古老的建筑风格不变

2

．原有的基础上增添一些新的文化氛围

3

．商店的排列风格一致

4

．和谐上下九，人文步行街

（四）服务

1

．对游客的服务 ；

2

．对租赁商店的服务

3

< p>．对网上市民的服务；

4

．政府和步行街合作服务

（五）上下九步行街需要改进的地方

三、总结

1

．物质文化；

2

．制度文化；

3

．精神文化

附：上下九步行街地理位置图

广州上下九步行街

调查报告

一、前言

（一）调查对象

上下九步行街

（二）背景介绍

上下九步行街建于

20

世纪初，是经国家商业部批准的广 州市第一条商业步

行街。全长近千米，占地约一万平方米，有骑楼式建筑

238

间，共有商铺

300

多

家，其中有 闻名中外的老字号陶陶居酒楼、莲香楼、趣香饼家、清平饭店、皇上

皇腊味店、市妇儿商 店、永安公司等等。

上下九步行街是“全国文明商业一条街”

，

“不经销（生产）假冒伪劣商品一

条街”

。在< /p>

1998

年评选“广州十大旅游美景”的活动中，步行街以“西关商廊”

< p>
的良好形象，荣获“广州十大旅游美景”的称号。

199 9

年，荔湾区委、区政府更进一步加强对步行街的管理，投入巨资对步

行 街进行整饰，

按照西关传统文化的特色以及原有的骑楼建筑特色，

进行修旧如

旧的原则，

使这条著名的步行街重现历史的光辉，

充分展现出 岭南文化的独特风

貌。

（三）调查目的和调查方法

2000

年

10

月

15

－

18

日，在北京西单广州大厦举行的建国以来第一个商业

街区、步行街区建设与管理 研讨会上，

与会街区一致认为：

全国各大中城市中心

商业 街区、步行街区面临着规划建设、加强管理、搞好服务、提升品牌和繁荣市

场的艰巨任务 与挑战。

未来的步行街市场会更加的残酷，

这里面不仅是营销的竞

争，更是品牌、

形象和理念的竞争。

要使步行街在未来激烈的竞争中立于 不败之

地，如何健康有序有效地发展步行街就成了非常有必要探讨的问题。

上下九步行街作为全国知名的步行街，

深受广大 顾客的喜爱。有鉴于此，我们

希望通过对广州上下九步行街进行调查，

以 便真实地得到对步行街的更为深刻的

了解和认识。并且在此基础上，

结合 我们所查阅的资料和书籍，

进行比较深入的

研究，希望对上下九步行街以 及其他步行街未来的发展有所裨益。

调查方法：查阅文献、实地考查、访谈、问卷调查

（四 ）调查准备

---

城市有机体的理论及生态化管理

为了不至于因为商业街太丰富的东西使得我们的调查过于散漫而凌乱，

我们

< p>

先进行了查阅工作。结合我们“和谐上下九，人文商业街”的主题，我们 决定采

用芝加哥学派著名学者罗伯特·帕克（

Robert

E.

Park

）的城市有机体的理论作

为指导，并且借用媒介管理中学过的生态化管理方式理论，来进行调查研究。

< br>城市有机体理论假说，

就是将城市类比为生物有机体，

假借生物学方法来研

究城市发展，

认为城市规模增长，

空间扩展和功能变迁等 动态变化都受类似生物

体的生理机制所支配。

生态化管理是一种新型的管理模式，强调事物之间的相互关系和相互影响。

生态是生物学 中的一个概念，是分析自然界相互依存又相互冲突的一种规律现

象，表明同类事物内部或 社会经济整体内部的矛盾性和依存性。

基于这两种理论，我们把步行街 看成是一个商业、人文、物质客观环境、受

众精神文化需求等多方面的有机整体。

在调查研究中，

分别对上下九步行街的商

业、休闲、旅游、人文 精神等进行了分析，在此基础上又进行了综合分析。

二、调查内容

（一）对步行街管委会的访谈

我们从步行街的 管理方面入手，

对上下九步行街管理委员会进行了采访，

咨

询了步行街管委会有关人员。从采访中，

我们初步了解到步行街的一些情况，

如

步行街大致的日人流量，

步行街的宣传策划方针和一些宣传活动，

管委会对进入

上下九步行街的商店的管理，以及步行街日常事务的管理等等。在 采访后，

我们

还对这次访谈记录做了简要的总结，见附录一。

< p>

（二）对消费者的调查

本次调查采用 问卷形式，针对的是消费者。

（问卷见附录二）我们共派发问

卷

100

份，收回有效的问卷

80

份，其中男

48

，女

32

，基本上符合调查比例的安

排，现将调查的总结陈述如下：

从调查的情况来看，

8 0

％左右是外地人，只有

20

％是本地人，作为一个外

< p>
来人口较多的城市，可见上下九步行街在外来游客中的知名度还是很高的。

通过数据分析，

很多游客是通过在广州的朋友而知道上下九步行街的，

这个

比例达到

75%,

通过媒体知晓的比例是

10

％，其他的方式为

15

％，可见上下九步

行街在本身的媒体广告推介上做得不太令人满意，

据悉上下九步行街到目前为止< /p>

还没有建立自己的网站，另一方面通过报纸、

电视等媒体做得宣传又很少见 ，

所

以在发挥媒体推介步行街的作用方面还略显薄弱。

分析可知，大概有

50

％的游客会一个月来上下九步行街

5

次以上，另外有

10

％的游客是天天来 上下九步行街的，这些数据就可以足够保持步行街的人流

量，

也可以基本 满足各个商家的门槛人口，

看来上下九步行街的确有其自身的魅

力来吸引 这么多的游客。

大约有

80

％的游客来 上下九的主要的目的是购物，而选择休闲娱乐的占少

数，可见 步行街的商品是比较的优惠的，

吸引了很多的顾客和回头客，

由于步行

< p>
街本身商业功能浓重而忽视了其休闲娱乐的功能，

所以一般游客不会选择到上下

九娱乐。

从游客的评价来看，

绝大 部分的游客对上下九的购物环境感到满意，

大部分

游客还提出要加强娱乐 设施的建设，

另外有一半的游客对步行街的卫生条件提出

意见，

建议管委会增加保洁人员，

有超过

6

成的游客对步行街的治 安状况感到满

意，这与管委会这几年加强安全治理是分不开的。

有超过

5

成的游客对上下九步行街的总体评价是满意的，也有< /p>

35

％的游客

认为步行街还应加强管理，

更 好的完善各项制度和设施，

营造一条人文和谐的步

行街。

与此同时，他们对步行街也提出了一些意见和建议：

< br>1.

上下九步行街的商业业种的分布过于单一，基本以衣帽鞋包类（为主）

，

辅以一些饰品和小吃店，

从调查情况来看，

行人中的大 部分来上下九是以购物为

主（其中以优惠价格为吸引）

，而来玩和娱乐休 闲的只占少数，这其实也体现出

上下九的商业功能单一，文化休闲的功能不强。

反过来说又是一个定位问题，

一

条定位明确的步行街应该是一种“ 集购物、休闲、康体、娱乐、居住为一体的综

合性的街区”

，消费者去步 行街不单是为了购物，还是一个完整的游历过程，步

行街应该是按照消费者的年龄结构和 总体的素质水平科学的对包括步行区域的

的行走路线、娱乐设施及休憩场所等人造景物进 行合理的规划。

2.

上下九原有的骑楼文化和西关文化 与现代风格的建筑的融合不足，

一些骑

楼和西关古建筑夹杂在现代的建筑 中显得有些凌乱，

也有些尴尬。

虽然习西关文

化风情一直 是上下九力推的主题和特色，

但是就目前来看上下九在如何保持和体

现骑 楼文化、西关文化以及历史与风俗，

现代与古典的结合，

形成以风俗文化为

铺垫，有自身独特风格的步行街方面显然是不足的，而且从其特色上来看，至少

商铺所销售的物品本身趋于雷同，没有加好和打的响的店铺和品牌。

< br>3.

步行街人本理念和人文关怀的不足。

首先从步行街的长度设计来看，< /p>

国际

上公认的一个黄金分割点是

840

米，

而上下九步行街显然超过这个距离，

与此同

时上下九步行 街给行人的休憩场所又过于偏少，

所以行人可能在购物的同时会产

生一种 疲劳感。其次，

步行街目前来看在一些人造场所上的人性化不足，

如凤毛

麟角的公共厕所，路边的饮水机、

晴天的遮阳伞雨天的避雨场所等等。

< p>总之目前

的上下九步行街的人性化设计和人本关怀还是有所欠缺的，

没有符合消费者的行

为习惯。

（三）步行街商业年会内容（摘录）

2005

年

11

月

23

日，我们参加了第四 届城市商业街区联谊会年会。会上，

来自各商业街的代表们畅所欲言，

共 同探讨了我国城市商业街区的发展现状及发

展前景。

其中中国商业联合会购物中心专业委员会副主任，

香港中国商业地产研

究院院长杨英勇先生就商业街整体布局的问题作了发言。

他指出，

目前我国商 业

街的建设虽然取得了很大的发展，但仍存在许多问题，如商铺组合不合理，

< p>业态

重叠，政府意志太过明显，缺乏统一策划等等。杨先生提出，应运用现代商业运

作的理念，对商业街因地制宜地实施规划，力争多元化、特色化、人性化、业态

多样化。

杨先生及其他与会代 表们的发言，

给我们的调查研究以很大的启发，

为

我们提 供了许多考虑问题的视角，

使我们得以更深入、

更全面地思考上下九商业

步行街的建设问题。

三、综合分析

< /p>

在做完了各种调查之后，

我们对资料进行了整理，

并结合我 们所采用的理论

以及“和谐上下九，人文步行街”的主题，进行了综合的分析。

（一）理念

美国芝 加哥大学社会学系是美国大学中第一个社会学系，芝加哥学派则是

20

世 纪美国社会科学领域最有影响的学派。根据此学派著名学者罗伯特·帕克

（

Robert

E.

Park

）

关于城市有机 体的理论，城市应该是一个社会、有机的城市、

社区、宗教，而不是一个简单的地理现象 。

同样的我们可以应用这个理念的模式

到步行街的管理经营上，

我们应该把步行街看成是一个有机体，

它是商业、

人文、

< br>物质客观环境、受众精神文化需求等多方面的有机整体。

通过对 上下九步行街的居委会进行访谈，

我们再有机地结合步行街的具体情

况， 初步分析到上下九步行街的经营理念，大致有以下几个理念基线。

1

．对受众目标定位的理念

一 直以来，

上下九步行街都把自己定位为大众平民消费的场所。

它不追求过

于高档的经营方式，

不把目光仅仅锁定在上层人士，

而是视普通大 众为自己最大

的消费人群，把平民化、

大众化作为自己的经营理念。这是 上下九步行街之所以

能够吸引广大受众的地方。

它的定位迎合了大多数受 众的口味，

潜在的顾客量也

会因此而不断增加。

这种理念使得上下九步行街在受众群体的取舍上获得了巨大的成功，

与另一

条广州步行街北京路相比，

上下九步行街的受众群体比北京路的广，

受众群体基

数大，目标群体相应地也会大一些。

2

．对经营管理的理念

对经营 管理的理念是综合各种因素，

迎合市场要求。

步行街是商业的步行街，

< p>
市场是一个中心。

要调动有机步行街其余有机组成部分为商业发展，

为市场的运

作提供帮组动力，

将使步行街的物质发展达到事半功倍的效果 。

在商业上的发展

反过来也会有利于其他各要素的发展。

上下九步行街的建设应该是多功能的整合。

一 个步行街的建设涉及了许多方

面。步行街不仅具有商品贸易功能，还应该有旅游功能、休 闲功能和文化功能，

对步行街的管理九需要平衡整合这些功能。

经营管理 得好就可以使得步行街能够

具有整体优势，可以拥有强大得内聚力、

辐射 力，

以后的存在的条件和发展的空

间会越来越多。反之，

步行街就会逐渐失去本身的影响力和感染力，

再也不能吸

引大量的游客， 最终变成“不行街”

。

商品贸易功能是一个商业步行街 的基本功能。

如果商品贸易的功能好，

步行

街就人气旺、 商品交换次数多，数量大，交易也就容易成功。

商业步行街在一定程度 上是一个城市的名片，一个旅客来到一个城市旅游，

很有可能去商业步行街去看看，

所以上下九步行街就具有旅游的功能，

旅客来到

这里消费、观 光，在一定程度上对步行街的经济收入和商业贸易起很大的作用。

不仅 如此，

商业步行街的休闲功能和文化功能同样对步行街的发展起到很大的作

用。

上下九步行街已经成为一个城市一道靓丽的风景线，

能带给城市新的活力和

无限的生机。

因此，

上下九步 行街的管理需要在这几个功能之间进行整合和合理配置。

它们对

上下九的 商业贸易功能的管理是以市场作为导向，

自己在必要时再进行调整。

顾

< p>
客对步行街里面的商店有什么要求，需要什么货品，如何交易，

都是由他们自己

决定，

在协调中达成一致。

步行街的管理者负责对被招进来的 商店店铺等进行商

品质、量、经营品种和销售情况的考核，对物价、计量、商标、陈列卫 生进行检

查。

步行街的管理者会定期和上下九里的商店的店主进行交谈和 商讨一些建设性

的发展设想，并对店主提出的问题进行详细的分析，然后做出决策，

妥善地解决

所出现的问题。

、

总而言之，上下九步行街的经营管理理念应契合步行街多功能整合的要求，

协 调各种因素，综合管理，

统筹安排，

使其各种功能在相互促进中形成上下九可

持续发展的资源。

3

．对品牌宣传的理念

对品牌宣传的理 念是与媒体合作、

由市民宣传。

步行街不是一个独立存在的

个体，

它还跟外部世界有着紧密地联系。

它是这个有机世界的一个有机组成部分 。

要经营有机的步行街也应该处理好步行街与外部世界的关系。

无论是一个企业还是一个商业步行街，

品牌是他们生存最基本的因素。

目前很

多企业都已意识到，

品牌是企业生存最重要的因素，

但是却忽视了与品牌建立同

样重要的品牌宣传。

“酒香也怕巷子 深”

，一个品牌的建立必须配之以有效、

及时

的宣传。< /p>

品牌可以造就一个好的企业，同样可以造就一个有特色的步行街。国内

的步 行街市场竞争异常激烈，

步行街的数量众多，

如果上下久步行街没有打响自

己的品牌，无法具有较高的知名度、

荣誉度和超群的市场表现，

那么上下九步行