有食品专业的大学-有食品专业的大学
李峰清
赵
民
关于多中心大城市住房发展的空间 绩效——对重庆市的研究与延伸讨论
提
要
针对我国当 下大城市房价高
企、调控艰难的大背景以及和住房发展
密切
相关的大城市交通拥堵等问题。从
重庆市的
“组团式”和
“低房价”的客
观现象入手．通过城市建设的空间结构
特
征与历史惯性分析．解析重庆市
“多
中心”特征下的出行
“低时耗”现象的
成因：以实证方法深入分析城市空间组
织与房价空间分布的内在规律。对城市
发展的
“空间红利”与
“低房价”的关
联性及其作用机制做出解释。最后，基
于重庆研究的发现，延伸讨论我国大城
市城市空间拓展与保障住房建设的有关
规划策略
关键词
多中心大城市；住房发展；空
间绩效：重庆
中图分类号
ＴＵ９８４
文献标识码
Ａ
文章编号
１０００—３ ３６３（
２０１
１）０３—０００８—１２
< br>作者简介
李峰清，同济大学建筑与城市规划学院硕士生，
广州市城市规划勘察设计研究院上
海分院，规划师，岣日ｕｐ＠ｇ
ｍａｉ
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密度人居环境生态与节能教育部重
点实验室，教授，日ｕｐ＠ｓ<
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ｈ１６３．
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８
关于多中心大城市
住房发展的空间绩效 <
/p>
对重庆市的研究与延伸讨论
李峰清
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１
大城市住房问题 的
“空间视角”
在经济社会及城镇化快速发展的背景下。我国城镇的人
口和用地规模在持续迅
速扩张；在这个过程中，许多大城市面临着日益严峻的房价高企
、交通拥堵等问题，
既影响了民生。也制约了城市竞争力的提升。城市
规划从
“空间视角”研究上述问
题，有利于解释住房空间绩效的成因机
制及制定合理的空间调控政策
【
ｌ
】
。
< p>
１．
１
大城市住房发展的空间绩效问题
在
“十二五”期间．中央和地方政府将推行庞大的住房保障计划。其成功，首 < /p>
先取决于政治决心，其次有赖于资金、土地等要素的投入及管理措施的到位．同时
也离不开城市空间的组织效率。然而，当前各界对住房问题的认识大多局限于
“ 价
格”本身以及住房
“数量”的供求关系，尚缺乏对
“ 空间失配”这一加剧大城市住
房市场失衡的另一个深层原因的清晰认识。我国大城市普
遍存在着中心区开发过密、
房价畸高，而外围地区用地粗放使用的矛盾
现象；目前尚有大量商品房闲置，保障
国家自然科学基金资助项目（批准号：５０９７
８１８８）
２
０
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１年 第３期 总第１
９
５期 氏一
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性住房建设也存在着明显的低效。可以
说
“空间绩效”问题不解决．保障性住
房的放量供应不但难以改善住
房市场的
供需结构，反而极可能造成土地和公共
财政资源的
巨大浪费。住房保障体系的
建立和可持续发展．在政治意愿和经济
< br>社会方针既定的条件下．空间组织因素
将具有决定意义。
对一般商品而言．在价格机制作用
下，边际增量对存量具有连续的
替代效
应．但住房产品并非是统一市场及可以
充分替代的，
它是一种具有空间不可移
动属性的特殊商品，住房价值的相当部
分、甚至大部分来自住房之外一定范围
内的城市空间活动所赋予的
“空间红
利”① 资本的逐利性带来住房开发对
“空间红利
”的竞逐，导致外部红利较
高的大城市中心区的地价、房价高昂 。
同时．与住房问题密不可分的是当前大
城市的交通问题：大城
市空间结构的低
效带来的高密度的城市形态和较为低效
的交
通疏导能力，阻碍了中心区人口的
疏解和“空间红利”的外溢。在外围地
区无法抗衡中心区的
“空间红利”的条
件下．住房市场必
将呈现
“中心一外围”
的二元分割状态，最终导致中心
区房价
居高不下，而同时外围地区的土地粗放
使用、住房大
量闲置。这些矛盾现象在
一
些大城市，早已不鲜见。
此外．在
“价高者得”的土地“招
拍
挂”制度下．保障性住房建设往往难
以获得具有较高
“空间红利”的土 地．
而只能集中在交通不便、就业不足和公
共配套服务设施缺乏的地区。即使政府
加大保障性住房的建设力度．供应量大
幅增加．但选址的“空间失配”仍会导
致投入一产出的低效。从而严
重削弱保
障性住房供给的效用。所以
“空间失
配”难免会造成住房保障资金和土地资
源的极大浪费。据报道，２００３年以来，<
/p>
若干大城市所推出的保障性住房由于选
址过于
偏远，相当部分有资格购买的中签
者选择了放弃（彭敏学．赵民，２００９）
￣。
当前，在我国快速城镇化的背景
下，大城市的“极化”发展加剧．建设
空间大规模拓展。由于城市空间结构具
有历史延续性，一旦形成将很难改变。
而低效的城市
空间结构将会进一步加剧
交通拥堵和住房困境。
应对当前的城市房价困局，政府加
快推出住房发展用地．并加大了保障住
房的建设和供应；在整个
“十二五”期
间．保障性住
房建设的力度将是空前
的。如何充分发挥土地及财政资源的效
用、使住房建设真正造福于民，这已是
一
个不容回避的严肃
问题。而在这其
中，空间规划要有自己的担当。
１．
２
大城市形成良好住房发展
“空间
绩效”的理论机制
对于居民空间择居和住房的价格，
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阿隆索
（
Ｗ．
Ａｌ
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< p>ｏ，１９６１）、墨斯（Ｒ．
Ｆ．
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ｈ，１
９６８）和伊文思
（Ａ．
Ｗ．
Ｅｖａｎｓ，
１９７３）基于交通耗费
（时间 和费用）和
住房费用的相互关系，提出了
“互换
论”这一经典理论．认为在一定的开发
密度、住房价格和居民择居偏好下，居 <
/p>
民对住房的选择是在家庭总开支不超过
总收入的约束条件下，在
交通耗费与住
房费用之间寻求平衡的过程【
４
ｌ
。
就住房发展而言．对城市空间绩效
的衡量，主要是城市空间分割
（ｓ
ｐａｔ
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ａ< /p>
ｌ
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ｏｎ）②程度。空间分割可以给
住房产品边际替代的连续性造成障碍，
城市中不同区域所能享用的
“公共设
施”的质量不同．带来城市
“集聚租
金”的空间分配不公平：
同时也压缩了
个体的
“选择集”．其中暗含着空间垄
断下的额外收益的可能性：此外还会使
得住房市场的“泡沫”趋高，因为空间
分割和垄断性压缩了个体选择的范围．
使得
有限空间内的供给方相对于需求方
拥有更多的市场权力
（ｍａ
ｒ
ｋｅｔ
ｐｏｗｅｒ），
即在
特定的城市区域．因空间垄断性而
出现
“卖方市场”。即房地产开发企 业
相比居民拥有更大的市场定价权
（
彭坤
< p>焘，赵民，２０１０）ｔ
￣。后果是随着区域内
房价上涨
，城市住房市场将分解为若干
个难以相互替代的
“板块化”子市场。< /p>
居民要么继续在
“日常通勤圈”内购
< br>房，承担
“板块内”子市场的高房价，
要么被迫
在更大的范围内寻找合适住
房，承担更多的出行时耗和费用损失。
< /p>
反之．处于相同的宏观经济及政策
的背景下，在有良好空间绩效
的大城市
就具有：①土地供给良好又具连续的边
际替代性．
特定土地开发从
“区位红
利”差异上获得的垄断收益将大为减
少；②住房市场难以分化为多个明显的
“板块化”的次级子市场。住
房空间分
割带来的“空间失配”现象也不再突出；
< br>③住房产品趋向于形成连续的可替代的
市场，价格机制会引导住房供求平衡并
且平抑房价；④在良好的交通疏解能力
下．居民可以在较小的
日常通勤圈内获
得良好的住房产品。从住房价格的合理
性和
居民日常通勤的低耗费看，这样的
城市就具有良好的“空间绩效”。
住房发展的空间绩效可以理解为：
在实现“人
人享有适当的住房”的目标
指向下．住房供求的“空间匹配”程度
< br>支持了住房市场的“有效供给”程度。
良好的空间绩效意味着城
市住房能最大
程度地形成
“有效供给”，住房的空问
错配程度低——空置率较低，房价也相
对合理；同时，交通疏解能力强，居民
Ｅ
ｔ常通勤时间和费用相对较低。
< br>要形成大城市住房发展良好的
“空
间绩效”．就要尽力克服造成
空间分割的
各种制约，以有效消除空间的垄断性。
< br>其可能的策略选择包括：提高城市的可
达性和出行便利程度。缩小城市公共服
务水平和居住质量的空间差异性。进而
促成住房市场的边际替
代性，等等。
２
重庆市
“低房价”与
“低通
勤时耗”现象及其规律初判
在明晰大
城市如何才能达成良好的
空间绩效的原理之后，进一步的问题便
是：具体怎样的空间结构可使得大城市
具有住房发展的良好空间绩效？这样的 <
/p>
城市的空间运行又是如何组织的？
按照良好空间绩效下“低房价
、低
通勤时耗”的外部表征．笔者对我国主
９
大学生从军-大学生从军
辽宁葫芦岛大学-辽宁葫芦岛大学
乡村大学生-乡村大学生
民办大学四川-民办大学四川
孝感大学生-孝感大学生
大学咨询网-大学咨询网
滨江区大学-滨江区大学
哈佛大学教育-哈佛大学教育
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