南京农业大学邮编-南京农业大学邮编
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< p>
万科
A
【
000002
】
< p>
公司介绍：
公司原系经深圳市人民政府
深府办
(1988)1509
号文批准，于
1988
年
11
月
1
日在深圳现代企业有限公司基础上改
组设立的股份有限公司
,
原名为“深圳万科企业股份有限 公司”
。
1991
年
1
月
29
日，本公司发行之
A
股在深圳证
券交易所上市。
1993
年
5
月
28
日，本公司发行之
B
股在深圳证券交易所上市。
1993
年
12
月
28
日经深圳 市工商
行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”
。
主营范围：
兴办实业
(
具体项目另行申报
)
；国内商业；物资供销业
(
不含专营、专控、专卖商品
)
；进出口业务
(
按深
经发审证字第
113
号外贸企业审定证书规定办理
)
；房地产开发。控股子公司主营 业务包括房地产开发、物业管
理、投资咨询等。
股本结构
--
和讯网
2011-12-31
2011-06-30
2010-12-31
数量（万股）
比例（
%
）
数量（万股）
比例（
%
）
数量（万股）
比例（
%
）
0.17
99.83
2,167.64
1,097,353.38
0.20
99.80
87.84
11.96
0.00
0.00
0.00
0.00
100.00
1,936.48
1,097,584.54
0.18
99.82
有限制条件股
1,842.64
份
无限制条件股
1,097,678.38
份
人民币
A
股
966,182.84
境内上市
B
股
131,495.55
H
股
0.00
N
股
0.00
S
股
0.00
其他流通股
0.00
股份总数
1,099,521.02
宏观环境分析
< p>
居民消费价格指数
--
东方财富网
全国
月
份
当月
2012
年
02
月份
2012
年
01
月份
2011
年
12
月份
2011
年
11
月份
103.2
104.5
104.1
104.2
87.87
965,857.83
11.96
131,495.55
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
100.00
1,099,521.02
966,089.00
87.86
131,495.55
11.96
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1,099,521.02
100.00
城市
累计
103.9
104.5
105.4
105.5
当月
103.2
104.5
104.1
104.2
同比增长
3.20 %
4.50 %
4.10 %
4.20 %
累计
103.8
104.5
105.3
105.4
当月
103.2
104.6
104.1
104.3
农村
同比增长
3.20 %
4.60 %
4.10 %
4.30 %
累计
103.9
104.6
105.8
106
同比增长
3.20 %
4.50 %
4.10 %
4.20 %
国内生产总值
—
东方财富网
国内生产总值
季
度
绝对额
(
亿元
)
同比
(%)
绝对额
(
亿元
)
同比
(%)
绝对额
(
亿元
)
同比
(%)
绝对额
(
亿元
)
同比
(%)
2011
年第
1 - 4
季度
2011
年第
1 - 3
季度
2011
年第
1 - 2
季度
2011
年第
1
季度
471564
320692
204459
96311
9.20
%
9.40 %
9.60
%
9.70 %
47712
30340
15700
5980
4.50 %
3.80 %
3.20 %
3.50 %
220592
154795
102178
46788
10.60 %
10.80
%
11.00 %
11.10 %
203260
135557
86581
43543
8.90 %
9.00 %
9.20 %
9.10 %
第一产业
第二产业
第三产业
存
款准备金率
—
东方财富网
公布时间
生效日期
大型金融机构
中小金融机构
消息公布次日指数涨跌
1
文
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调整前
调整后
调整幅度
调整前
调整后
调整幅度
20
12
年
02
月
18
日
2012
年
02
月
24
日
21.00%
20.50%
2011
年
11
月
30
日
2011
年
12
月
0 5
日
21.50%
21.00%
< p>2011
年
06
月
14
日
2011
年
06
月
20
日
21.00%
21.50% < /p>
2011
年
05
月
12
日
2011
年
05
月
18
日
20.50%
21.00%
-0.50%
-0.50%
0.50%
0.50%
17.50%
17.00%
18.00%
17.50%
17.50%
18.00%
17.00%
17.50%
-0.50%
-0.50%
0.50%
0.50%
上证
0.27%
2.29%
-0.90%
0.95%
深成
0.01%
2.32%
-0.99%
0.70%
利率历次调整表
-
东方财务网
存款基准利率
数据上调时间
调整前
2011
年
< p>07月
07
日
20
11
年
04
月
06
日
2011
年
02
月
0 9
日
2010
年
12< /p>
月
26
日
3.25%
3.00%
2.75%
2.50%
调整后
3.50%
3.25%
3.00%
2.75%
调整幅度
0.25%
0.25%
0.25%
0.25%
调整前
6.31%
6.06%
5.81%
5.56%
调整后
6.56%
6.31%
6.06%
5.81%
调整幅度
0.25%
0.25%
0.25%
0.25%
上海
-0.58%
0.22%
-0.89%
-1.90%
深圳
-0.26%
1.18%
-1.53%
-2.02%
贷款基准利率
消息公布次日指数涨跌
其中
2012
年，中国的货币政策由偏紧向“适度”回归 ，国内货币供应量、贷款速度、社会融资总量都出现了持
续的下滑。
行业分析
数据来源：
月度全国房地产开发投资情况
国家统计局数据
东方财富网
房价指数
国房景气指数
月
份
指数值
2010
年
12
月份
2010
年
11
月份
2010
年
10
月份
2010
年
09
月份
2010
年
08
月份
101.79
103.20
103.57
103.52
104.11
同比增长
1.79 %
3.20 %
3.57 %
3.52 %
4.11 %
指数值
96.03
96.20
94.46
94.10
94.42
同比增长
-3.97 %
-3.80 %
-5.54
%
-5.90 %
-5.58 %
指数值
106.40
107.70
108.60
109.10
109.30
同比增长
6.40 %
7.70 %
8.60 %
9.10 %
9.30 %
土地开发面积指数
销售价格指数
由于受到国家政策影响，房地产行业正处于整顿阶段，从上述的数据可以看出，房地产供需都
出现了下降。虽然是受到国家
政策的影响房地产行业出现了内部调整，
交 易量、
价格、
投资都出现了全面的回落，
但是由于这个事国家政策 影响下的调整，
不是由于房地产资产状况导致的调整，因此，不会对房地产行业造成十分
严重的影响。
行业结构分析
地方政府：明确“房价控制目标”
，落实限购政策，但是会根据实际情况适度微调
中央政府：保八无忧，高举调控大棒，但是手段不会继续升级，有可能适度的放松
开发商：融资紧张，自筹资金能力重要，同时由于去年的调控导致部分开发商
资金出现压力，今年内部并购整合会更大
金融机构：适度放松房贷规模
购房者：需求受到抑制
房地产所处周期
公司竞争优势分析：
同行业对比
—
东方财富
估值水平
(
市盈率
倍
)
公司规模
(
总市值
元
)
2
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房地产
大龙地产
中航地产
冠城大通
金
融
街
中华企业
万
科Ａ
房地产
万
科Ａ
保利地产
招商地产
金地集团
新湖中宝
陆家嘴
估值水平
7.89
8.06
8.07
8.16
9.01
9.52
公司规模
921
亿
676
亿
361
亿
272
亿
244
亿
212
亿
行业排名
1
2
3
4
5
7
行业排名
1
2
3
4
5
6
财务状况
(
每股收益
元
)
房地产
中航地产
招商地产
首开股份
保利地产
冠城大通
万
科Ａ
每股收益④
1.5513
1.5092
1.2556
1.1000
1.0800
0.8800
< br>从这几个表格中可以看出，
万科在同行业中具有相当
大的竞争优势
，
但是由于公司规模在龙头企业中是最
大的，财务状况及估值水平都未能
与其规模相当，但
是从表格中我们也可以看出与其他相当规模房地产
行业对比其竞争优势尤为突出，
各项指标都可以达到
了行业领先水平
每股收益①
--
--
--
--
--
--
行业排名
1
2
3
4
5
9
主营业务收入分析
—
东方财富
2011-12-31
主营构成
主营收入
(
元
)
收入比例
主营成本
(
元
)
成本比例
主
营利润
(
元
)
利润比例
毛
利率
(%)
房地产
706
亿
98.42%
426
亿
98.61%
280
亿
98.13%
39.66%
按行业分类
物业管理
5.73
亿
0.80%
4.50
亿
1.04%
1.23
亿
0.43%
21.40%
其他（补充）
5.63
亿
0.78%
1.52
亿
0.35%
4.11
亿
1.44%
73.04%
广深区域
254
亿
35.70%
148
亿
34.25%
107
亿
37.91%
41.96%
上海区域
208
亿
29.22%
124
亿
28.75%
84.3
亿
29.94%
40.49%
按地区分类
北京区域
171
亿
24.03%
106
亿
24.64%
65.0
亿
23.09%
37.98%
成都区域
78.7
亿
11.05%
53.2
亿
12.36%
25.5
亿
9.06%
32.37%
市场表现
上证指数
房地产
万
科Ａ
近三个月累计涨跌幅
6.62%
21.70%
17.04%
近三个月最大涨幅
9.21%
21.70%
20.85%
近三个月最大跌幅
-9.26%
-13.04%
-4.55%
在市场环境受到政策和外围因素的影响下，资料显示公司销售面积和销 售金额分别在
2011
年增长了
19.8%
和
12.4%
，在国内多达
11
个重点城市中销 售额同行业排行第一，公司旗下的一线公司销售额达到
50
亿以上的从<
/p>
2010
年的
8
家增长到
13
家，
其中据数据显示公司房地产业务结算毛利率为
28.78%
较
2010
年下
降了
0.96%< /p>
，净利润和营业收入分别同比增长了
32.2%
和
4 1.5%
，在成本控制和费用管理占用销售金额的比
重均为
2.1%
，比
2010
年都有所上升，这个主要由于市场景气度 的下滑，导致公司打折促销行为的增加导致
的。其中公司的净负债率为
2 3.8%
，保持在同行业的较低水平。公司的债务结构健康，有息负债占全部负债
的比例仅
22.1%
，且有息负债中，长期有息负债的比例为
< p>53.2%。
由于销售好于市场整体，在投资上坚持谨
慎的策略，公司在行业整体融资环境相对紧张的情况下，仍然保持着相对良好的资金状况。截
至报告期末，
公司持有货币资金
342.4
亿元，
远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额
235.7
亿元，
足以确保经营的
安全性和稳定性。
3