爱的交响曲老年康复中心建设项目申请报告(养老院新建项目)

2021年1月26日发(作者：考妣小游戏)

第一章



申报单位及项目概况

第一节


项目申报单位概况

一、建设项目概述

1
、项目名称

XX
老年康复中心

2
、建设单位

XX
区大街街道
XX
社区居民委员会

3
、法定代表人

xxx
4
、项目负责人

xxx
5
、建设地址

XXXX
路北侧，
XX
青年公园东侧

6
、建设性质及周期

建设性质：新建

建设工期：
2
年

7
、建设规模及内容

本项目规划建筑面积
28560
平方米，
其中公建建筑面积


17289
万平方米，公寓建筑面积
11271
平方米。

8
、项目投资及资金筹措方案

项目预计运用总资金
4884
万元。资金来源：建设单位
自筹。

二、申报单位基本情况

本项目由
XX
市
XX
区大 街街道
XX
社区居民委员会承
建，
XX
社区位于
XX
城区西部，庆淄路贯穿南北，
XX
路横
跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现 有
2786
户，
8720
人
（其中农业人口
3015
人）
，
加上暂住人口，
约有
14500
余人。社区已基本无耕地， 居民主要从事二、三产业。在上
级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，
XX
社区 以经
济建设为中心，
坚持“三个文明”一起抓，
取得了丰硕历成果。
2005
年以来，先后被评为省、市、区先进单位、
XX
市经济
强村、
XX< br>市敬老模范单位、
XX
市十佳文化社区、
XX
市市
级人口文化 俱乐部、
XX
市文明社区、
XX
市优秀交通安全村、
XX
市 市级商业示范社区、平安
XX
建设十佳村居；山东省
民主化管理示范村、山东省先进文 化社区、山东省未成年人
零犯罪社区、山东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区


党委书记、居委会主任张敬军同志
2005
年被授予全国劳动
模范。
XX
社区是
XX
市
XX
区建设社会主义新农村的示范村。

三、申报单位经营和管理状况

以经济建设为中心，惠及居民生活。
XX社区多年来自
我发展，大力招商引资，现已建成近
700
余亩的
XX工业园
区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电
器、建筑材料、高档地毯 的生产基地，不但安置了社区居民
就业，而且还招聘了大量的外地务工人员。
2007
年，
XX
工
业园实现产值
6.6
亿元，
实现利税达
3300
万元。
全社区
（村
民）人均收入
7800
元，社区 全部村民年年享受粮食补助，
为
60
岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险，村民子 女
在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社
区发展的成果。

坚持提高居民素质教育，
发展文化教育事业。
长期以来，
社区坚持开展居民素质教育 ，先后投资
120
万元，建成了
6000
余平方米的
XX
文 体广场，
修建了阅览室和活动室，
并
全天对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行 村务、财
务、党务、法制、科普等的宣传，定期更换内容。社区组织


成立 了
XX
业余五音剧团、
老年健身队、
交谊舞队和锣鼓队，
定期举办活 动，每周六晚在
XX
文体广场放一场电影，放映
前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、 法律、法规、社区民
约、计划生育和安全生产等多项法制知识教育。配备了各种
体育锻炼器械，
设立了
200
平方米的戏曲大舞台，
每年举办
3-5
次大型 戏曲唱周活动。
XX
文体广场不但是居民学习、
娱
乐、休闲、锻炼的场地，更 是宣传党的方针、政策、教育居
民的阵地。
2005
和
4
月至
2006
年
7
月，社区投资
3500
万
元，建成了高标准 、高起点、现代化的
XXXX
学校，招聘了
一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化 教学，采取多媒
体授课，学生在德、智、体、美、劳等方面全面成长。两年
多来，
XX
学校教学成绩名列
XX
区第一，
与
XX
六中实行联
合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的
教学实践基地，
成为李阳疯狂英语在
XX
的培训基地。
2006
年，
社区又投资
800
万元，
建成了
XX
市一流的
XX
幼儿园，
成为本地区儿童教 育的亮点。
投资
360
万元为
XX
学校建设
的
XX
游泳馆，
今年上半年即可投入使用，
同时对社会开放。

坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，
XX
社


区党委发挥核心领导作用，坚持务实、廉政、开拓、进取；
坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席 会议制度，凡
是社区的重大事项和各项投资建设，
都有联席会议代表讨论
通过。联席会 议代表充分代表了社区居民的根本利益，代表
们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，
在几年的经济发展和社区各项事业发展中，
得到了居民群众
的大力支持和拥护。社区党 委的正确领导和决策，件件落到
实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚
力越 来越强，充分体现了党的核心领导位置。

XX
社区的经济发展和社会各项事业的发展 进入了快车
道，社区将坚持科学发展观，按照
XX
区委、区政府制定的
“工业 强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社
会主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业， 推动全社
区经济和社会事业又好又快的发展，把
XX
社区建成经济繁
荣、村民 富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐
社会主义新农村。

四、申报单位承担类似项目情况

加强旧村改造和环境建设。近五年来，
XX
社区加快旧


村改造建设，现已建成
36
栋住宅楼的
XX
花园生活区，安
排了1200
余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、
通讯、有线电视、安全监控等物业 管理。配合
XX
区政府规
划，
建成占地
230
的
X X
公园。
投资
600
万元，
建成了
3000
平方米 的
XX
购物超市、
800
平方米的
XX
社区医院和
1200
平方米的
XX
农贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消
防、保卫 以及服务中介机构和老年人活动中心等用房。方便
了居民生活购物、
就医买药等问题，
繁荣了社区及周边经济，
造福了一方百姓。

五、编制单位

编制单位：
XXXXXX
公司

单位负责人：
xxxx
资质等级：
xxxxxxxx
发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会

第二节


项目概况

一、项目建设背景

1
、
XX
区及有关经济状况

（
1
）城市资源状况



XX
区位于< br>XX
西部，地理坐标为东经
117
°
41
′—
117
°
58
′，北纬
36
°
39
′—
36°
54
′。东临
xx
区，南接
xx
区，
西南与
xx
市接壤，
西北与
xx
毗邻，
东北与
xx
县连界。
东距市政府
驻地
xx20
公里，
西距山东省会济南
82.5
公里。
南北最大纵
距
27.3
公里，东西最大横距
25.3
公里。总面积
263.97
平
方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇 、萌水镇及丝绸路、青
年路、大街、永安
4
个街道办事处，
1
个省级 经济开发区—
—
XX
经济开发区，共
200
个村委员会，
3 0
个居委会。人口
31.61
万，其中城市人口
12.23
万，农业 人口
19.38
万。城
市建成面积
19.7
平方公里，是一座古老而 又新兴的工商业
城市，也是我省重要的纺织工业基地。

（
2
）城市经济发展状况

2007
年，全区人民在区委、 区政府的正确领导下，认
真贯彻落实党的十七大和省、市、区党代会精神，以科学发
展观为指导 ，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经
济发展方式，高度重视民生民需。结构调整绩效显著， 经济
活力明显增强，社会事业全面进步，民生状况不断改善，经
济社会实现了又好又快发展。< br>


①国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。
初步核算 ，全年实现地区生产总值
1636929
万元，按可比
价格计算，
比上年增长
14.7%
。
其中：
第一产业增加值
54150
万元，增长
6.7%
；第二产业增加值
890093
万元，增长
12.9%，其中工业增加值
838791
万元，增长
13.4%
；第三
产 业增加值
692686
万元，增长
17.8%
。三次产业比例由上
年 的
3.2 :55.5 :41.3
调整为
3.3 :54.4 :42.3
，
一产比重略升、
二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。
人均生产 总值
51139
元，按
2007
年末汇率折算为
7001
美
元。

②重点工程建设进展顺利。
全面完成了孝妇河综合治理
二期工 程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治，
第八期农业
综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建 设竣工；
38
个
工业重点项目顺利推进，
山东赫达股份有限公司聚阴离子纤< br>维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织集团有限公司年产
3000
吨涤纶毛毯、
X X
绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水
杯、
XX
凤阳彩钢板有限公司年产20
万吨镀铝锌硅、
山东齐
鲁华信实业有限公司特种分子筛等
24
个项目投产或部分投


产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、
X X
永大化
工有限公司
16
万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计
划；
14
项流通重点项目进展顺利
,
胜利沙发家具批发市场三
期、四 期工程、名爵汽
4S
店、巴黎假日广场、华信大厦已
正式运营，陕汽重卡汽车
4S
店项目进入试营业阶段，凤阳
家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程< br>项目主体建设已完成，
XX
沙发家具市场东扩工程、紫荆花
购物广场
C EPA
商城项目已开始动工建设。


(3)
交通条件
< br>XX
区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港
300
公里，西距济南国际机 场
50
公里，胶济铁路、济青高速公
路和
309
国道横贯城区，公路 通车里程近
500
公里。境内
有
309
国道、
庆淄路、张周 路、
周长路等多条高等级公路干
线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁路穿城而过。XX
区距济南机场
50
公里，距青岛港
300
公里，对外交通< br>十分便利。

(4)
基础设施条件

城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。


建成区面积达23.12
平方公里。投资
2.7
亿元，完成了涉及
城市规划、建设、管 理等多方面的
14
项重点工程，完成丝
绸路改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程 ，对大街北
段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六条小街巷进行治
理，认真做好市政设施的 维修、维护，确保城市安全度汛。

积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、东部新区路网和三个便民小
游园等一批具有突破性的园林绿化工程， 全面展现了具有
XX
特色的园林城市风貌。
全年新建绿地
35
万平方 米，
升级
改造原有绿地
15.2
万平方米，人均公共绿地面积达到
1 5.4
平方米，建成区绿化覆盖率达
39.2%
，绿地率达
33.2%
。


2
、拟建地点——
XXXX
路北侧，
XX
青年公园东侧地块
状况

XXXX
路北侧，
XX
青 年公园东侧地块，为集体建设用
地，规划用地性质为公益事业用地。该区域规划总用地面积
为< br>23325.72
平方米（约
35
亩）
，宗地西邻
XX
青年公园，
南邻
XX
路，现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用
地。



二、项目提出的理由与过程

1
、老年公寓是社会发展的需要

人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题 正日益受
到关注。
1997
年
5
月，在美国丹佛召开的西方七国首脑 会
议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本
率先提出了要建立“照料社会”的 发展目标，突出反映了国际
社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。
1999
年
被定为“国际老年人年”
，
标志着
21
世纪世界将进入人口老龄< br>化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，
标志着人的寿命的延长是现代社会进步 和文明的表现。
同时
也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。


在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足
社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断 更新，社会
集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养
老，兴建老年公寓，为老年 人提供多功能、全方位、综合性
的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、
福利 院不同，
不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入
家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体 办的社会福利设


施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用
住宅，
入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房
等级和服务档次。老年公寓的设施 要方便、舒适、安全。比
如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。
公寓内还应 有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有
专门的服务人员和医务人员。


2
、项目提出过程

XX
区老年康复中心是
XX
区
2008
年重点建设项目，
是
为贯彻党的十七大会议精神，加快社会主义新农 村建设步
伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年
人老有所养、病有所送，解 决广大居民后顾之忧，构建和谐
社会的建设项目，
现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关
部门的支持，特编制该项目的申请报告上 报。

三、建设规模与目标定位

1
、建筑规模

本项目为
XX
区老年康复中心建设项目，
拟建
1
幢
5
层
门诊楼、
1
幢
6
层病房楼、
1
幢
6< br>层康复楼、
3
幢
5
层公寓


楼及
1
幢
2
层附属楼，规划用地
23325.72
平方米（合
3 5
亩）
，总建筑面积
28560
平方米，其中公建建筑面积
1728 9
平方米，公寓建筑面积
11271
平方米，建筑密度
23.8
％，
容积率
1.224
，绿地率
65
％，停车位
350
个。

2
、目标定位

随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新， 社会集中
养老的方式正在逐渐被人们所接受。
老年公寓有完善、
周到、
及时的 服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，
将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念 开放且
有闲情雅趣的老人青睐。


根据我们的调查，在人们的观念中，老年 公寓与传统的
养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人
的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一
些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服
务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且
还提供较好的医疗保健、
休 闲娱乐等服务和设施。
调查表明，
人们对老年公寓的认同远远高于养老院。

发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学


者从以下四大方面 上来研究探讨老年人的居住问题：第一，
从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境
在支持、改变，或否认老年人的社会、生 理需求的过程中，
将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人
与环境之间的相互 作用。第四、从政策、法规设计规范的角
度来研究如何促进老年人居住水平的提高。

因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下
10
个方
面考虑：①私密性：老年人需要 一个属于自己，不被干扰的
空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公
共空间。 ③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有
控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为 记忆
力减退的老年人提供活动上的方便。⑤安全感和安全性：为
活动能力减退的老年人提供活动 的安全性，使他们有安全
感。⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可
达性（即无 障碍）
。常用设施（如门、窗、家电）应易于操
作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性 的环境将促
进老年人的经常活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视


力 和听力已经减退的老年人的活动。
⑨环境的熟悉性和连续
性：环境的设计应有一定的地方传统， 并成为往日生活的延
续，使老年人不感到陌生。⑩尺度适宜的细部：它可以使老
年人处处感到方 便和愉快。

我国改革开放
30
多年来，国民经济飞速发展，人们的
生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，
同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。 老年公寓作为
一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。

面向新世纪的老年公 寓，应该以老有所养、老有所为、
老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完
善 的老人社区。本项目选址在郊区，距城区
3
公里左右，占
地
35
亩， 靠近
XX
青年公园，内有河流、湖泊、山地、树
林，空气清新，环境怡人，可供老人休 闲、健身、劳动，是
理想的老年公寓建设场所。

在设施建设上，
住房应以单 元式公寓套房为主，
有卧室、
起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、
电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安
装扶手，
床头安装紧急呼救装置。
公寓楼设活动室、
娱乐室、


健身房、洗衣房、阅览室、会客室等 ，并设医务室、监护室
及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小
商场、
邮电所、
银行、
停车场等。
公寓配备专职的服务队伍，
经过培训的服务人员 负责打扫卫生、保护环境、维修设备，
并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体
检，医护人员
24
小时关注老人身体状况，随时诊治，必要
时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上
收入水平家庭的支付能力，不可太高。

本项 目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，
定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、 老有
所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老
人入住均为宾馆式单人或双人住 房，设施齐全；并聘知名中
西医专家坐诊，
例行健康体检；
娱乐区设有棋牌室、
健身房、
歌舞厅等，同时公寓相邻于
XX
青年公园，内有水库，喜欢
钓鱼的 老人可尽兴垂钓；康复中心内
24
小时提供热水，星
级宾馆服务水准，而且入住后所有 服务设施均免费，使老人
有如“家”的感觉。



四、项目组成及建设内容

本项目总建筑面积
28560
平方米，其 中公建建筑面积
17289
平方米，公寓建筑面积
11271
平方米，同时配 有道
路、
停车场、
绿化带及室外管线工程等组成。
具体组成如下：

1
、建筑工程

本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组
成，详见下表：




















建
表
1-1
建筑类型

门诊楼

病房楼

康复楼

公寓楼

附属楼

合计


2
、道路


筑
构
成
一
览
表
















幢数

1
1
1
3
1
7
房屋层数

5
6
6
5
2

建筑面积

5600
7600
5076
6888
3396
28560
备注








根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为
二级，如下：

生活型道 路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救
护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一
般为
4
～
6
米；

交通型道路：用以解决居住区的 内外联系，车行道宽度
一般为
9
米，红线宽度不小于
16
米。

4
、绿化

区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭
院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相
结合的绿化系统，绿化率达
65%
。

5
、管线工程

（
1
）管线设计

康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力 和有
线电视等管线，全部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各
种线路皆由居住区要路接入。< br>
（
2
）供电系统

本项目规划内设置配电室。
且全部供电线路采用直埋方


式敷设，
采用
VV22
型电缆引入楼内
T
接箱分至各相邻楼内。
公寓 楼用电指标按
60W/M
2
指标计算，公建用电指标按
100W/M
2
指标计算。

①总体

初步考虑整个康复中心用电容量约为
3532KW
，
可直接
由小区内配电室供给。详见公寓、公建用电量表：


用
表
1-2
项目

公寓照明

公建照明

合计

建筑面积
（
㎡
）

指标

11271
28560
39831
60W/
㎡

100W/
㎡


小计

676KW
2856KW
3532KW
电
量
表
















②低压配电系统

从配电室以放射式配出 电缆埋地暗敷至低辅至各房间。
每栋楼设低压配电间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，
再分 照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路
器均应具有过载保护和短路保护。
总开关 和分开关应断开相


线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应
设置漏电保护装置。

③计量

公寓每房间设单相
10
（
40
）
A
电度表，楼内的用的公
共照明等也单独设表计量。
其他公建等亦在规定容量内采用< br>相应的电压等级计量。

④照明

整个康复中心内绿化环境好，面积大 ，电气设计应起到
画龙点睛的作用。比如：户外照明灯具应选择与环境相协调
的外型与光源；绿 化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设
计密切配合等。

在生活型道路周围安装单叉 高压钠灯，
在绿地和次干道
旁安装多种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定
时钟控制。

（
3
）供热

①供热指标：公寓楼
2 93KJ/
㎡
，公建
335KJ/
㎡
。

②供热面 积：公寓楼
11271
平方米，公建
17289
平方
米，总热负荷为
9GJ/h
。



③热源及管道布置：该区热源由已建成 的周围管道接
入，再设一换热站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。

（
4
）给排水系统

①给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿 道路树
状敷设，对其内部进行供水。规划给水管管径
DN300
。

②雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向
弱汇入城市污水管网，出口管径
d400
。

③污水：
污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排
污管线。 出口管径
d400
。

（
5
）电话通讯及宽带网

线路采用光缆分别由南面的
XX
路接入，康复中心内主
干线断面为
6
孔砼块
+3
孔
DN100PVC
管。
通讯电缆沿地下
管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。

（
6
）消防与人防规划

规划中所有道路宽度、
建筑间距等 指标都考虑到消防要
求，使消防车、消防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的
各个部位。规划 沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每
个消防栓服务半径
60
米。人防设施结合住 宅内部集中绿地


设置在地下，总面积按总建筑面积的
2%
考虑， 共计
571
平
方米。

（
7
）电视及其他

电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，
并将电视
信号通过电视电缆传输至各房间 用户。
敷设方式与通讯线路
相同，两条管线平行敷设。

（
8
）防雷及接地

①本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。

②建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩
内钢筋形成接地体。

③ 公建建筑电气安全地型式采用
TN-S
制，并且公寓楼
进行总等电位联接。

五、项目建设方案

1
、设计特点

老年公寓的设计首先要 一切从老人的居住生活行为特
征出发，
也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体
机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形
式，确定合适的设计方针。总体来说，应当 包括以下几点：



（
1
）要有功用性

要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所
有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具 、器具和设
备要配置在便于老人操作的位置，
采用简单的动作就能使用
的操作方法。< br>
要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，
一定注意放大一些尺寸，
保证老人活动需要尺寸和协助老人
时所需的空间。

（
2
）要有安全性

建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注 意。特
别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室
或协助老人用力的地点，要安装扶手，
门最好改为推拉式的。
要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。

在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退
的情况下，安装警铃能方便及时地或自动 地发出警报，以使
老人能得到帮助。

(3)
要有健康性

要保持老人的居室、
厕所、
浴室等容易清扫的方便条件。


老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采
光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便 于老人作室外的
活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时
应考虑加温的设备。

2
、设计原则

（
1
）从空间（消除室内高差）
、装置（设置扶手、地面
防滑）
、设备（紧急通报系统、安全电热源）
、管理 员或护理
人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，
做到紧急时刻
可立即采取措施；

（
2
）
尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、
人际
交流的公共交往空间和环境；

（
3
）从建筑人类工程学的观点出发 ，在家具、卫生器具
的尺寸方面符合老年人的身体特征；

（
4
）< br>从环境行为心理学的角度出发，
考虑大多数老年人
常年形成的居住习惯，提供传统形式的 室内空间。

3
、设计要求

(1)
项目选址

从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，


决定了老年住宅项 目的选址应以优美的自然环境、
良好的空
气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选 址主
要从一下几个方面进行考虑：

①环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老
人有较强的吸引力；

②交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方
便；

③场地周边活动 安全，不应以主要交通干线为界，保证
购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；

④场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年
人所活跃出入的娱乐区；
⑤生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种
各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝 ，被社会所遗
弃的消极心理；

⑥场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。

（
2
）规划设计

在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足 自然
环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以


考虑以下几点：

①住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；

②建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人
提供优质的生活空间；

③设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；

④基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内
就可得到满足；

⑤设 置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区
靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的 身体
健康提供有力保障。

(3)
单体设计

单体设计以多 层为主，主要是从老年人行动不便的生理
特征考虑，楼高不宜超过
5
层，而且多层一般 应设置电梯，
方便老人的上下。

另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的 室
外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其
次，要具有利于交往的公共空间， 为和谐邻里关系的形成提
供必要条件。



(4)
色彩规划

老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：

一是稳重和谐，但忌过于沉闷；

二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。

(5)
户型设计

由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在
户型设计上也有特别的要求：

①保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的
生活环境；

②老年人 因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增
多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；

③室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年
人上下提供了更多的缓冲空间；

④所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老
年人行动的安全。

六、室内装修设计

老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通
的 住宅装修难以满足他们的需求。对老年人来讲，最重要的


不是装修的豪华与美观， 而是安全、方便、舒适，很多对于
年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。
主要包括以< br>下几点内容：

1
墙、地面装修

老年人随着生理、心理的 变化，动作变得迟缓，反应不
能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面
饰面材 料的选型和构造处理尤为重要。
一般应选用能防止老
年人打滑、
磕碰、
扭伤、
擦伤的材料，
不可采用易滑、
易燃、
易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材 料。

老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤
的墙面材料。
墙体 阳角部位宜做成圆角或切角，
且在
1
．
8m
高度以下做与墙体粉刷齐 平的护角。墙体如有突出部位，应
避免使用粗糙的饰面材料，
带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老< br>人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。

老年人的手脚易发冷，手脚保 暖对老年人很重要。因此
居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，
寒冷地区不宜
采 用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，
以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不 应发生打滑


的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于
清 洁、防污；不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他
材料保持在一个平面上。

楼 梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便
的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老 年人居
室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注
意使用防滑材料，并在台阶边 沿处设防滑条。防滑条如果太
厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面
上，太 厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视
力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限 标志鲜
明，不宜采用黑色、深色材料。

设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式 门轨或采
用吊挂式门轨以保证地面的平整。

2
、厨卫产品的选择

厨房内的操作通常需要站立半小时到
1
小时，
这会使很
多老人感到劳 累，因此老年人使用的厨房操作台面高宜
0.75-0.80m
，
台面宽度不应小于< br>0.50m
，
台下净空前后进深
不应小于
0.2m
，以保证老 年人可以坐着进行操作。厨房吊


柜离地高度为
1.40-1.50m，深度比案台退进
0.25m
，以方
便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高 度
1.20m
为
宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。

由于老年 人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台
上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人
来讲使用电磁炉是最安全的，
但目前使用最多的还是燃气灶
具。厨房内如果没有安装燃 气泄漏和火灾自动报警装置，则
应选择有燃气、
烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。

老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此
老年人使用 的卫生洁具应选择操作简单的设备，
其安装尺寸
应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择 使用时能确
保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。

老年人最好使用白色的 卫生洁具，感觉清洁并且易于随
时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水
手柄 设在易于操作的位置。
为防止冬季冰凉的坐圈对人体的
刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单 功能坐便式、坐便
及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设

置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需
采用防滑材料，浴缸边缘离地
3 50-450mm
为宜，适合方便
跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。
浴缸边缘应为可坐下 并转身
的形状，并在浴缸一端留有
400mm
宽的坐浴台。在洁具两
侧适当位 置均应设置适合老年人使用的扶手。

老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使< br>用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。
热水龙头应
用色彩予以明显标识，以免老 年人操作不当而烫伤。

3
、安全扶手的安装

老年人由于身体机能 的下降，很多时候需要扶手的协助
以独立完成起立、行走、转身等动作。设计时应根据老年人
身 体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳
定姿势的地方设置扶手。
在经常通行的 地方应安装水平行走
时使用方便的扶手，
或预留出可安装扶手的位置并在墙面相
应位置 做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用
特点来选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全 性。扶
手的高度应方便老年人在走廊、
楼梯、
卫生间、
客厅、
餐厅、
卧室等地方的移动，其高度以
800-900mm
为宜。为避免扶


手抓空而摔倒，
连续使用扶手的地方，
应保证扶手的连续性，
不应中途中断。 扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部
之间的距离应以
400mm
以下为标准。为 减少冲撞时的危险
性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的
间隔为
4 -6cm
，以不碰手为宜。

扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安< br>装即事先做好安装扶手的准备，
并在图上标明墙面加固位置
或在墙面上做出标记，以便需 要时可以随时安装。

4
、门窗的选用

户内所有的门，
包 括厨房、
卫生间、
阳台的门净宽
(
通行
宽度
)
均不 应小于
0.80m
，以保证轮椅的通过。卧室门可采
用带观察窗的门，使家人可以及时 发现老人可能出现的意
外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启
的平开门或推 拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫
生间内发生意外时可以方便的将门打开。

老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂
和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和 生理健康。
因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶


用 无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开
启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操 作。有条件
时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的
智能通风器。

门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，
并根据老年人的生理特点安装在适当的位 置上。
平开门应采
用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手
要向内侧 弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门
及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用
30mm
×
70mm
×
15mm(
宽
×
高
×
深
)
。
把
手
中
心
距
地
宜
为
800-1000mm
。

老年人因视力下降不易看清 细小的地方，同时很多老人
有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕
所及浴室 门的锁应能够从外面打开。

门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔
成 小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用
平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器 。

5
、电气设计



老年人的思维能力有所下 降，复杂的操作对他们来讲有
难度，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内
容。应选 用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并
应考虑维护简单，消耗品更换容易。

开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高
度要考虑操作的方便性。
开关高度离地 宜为
1000-1200mm
，
如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在
900 -1050mm
左右。
电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，
以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。

起居室、卧室插座离地高度宜为
600-800 mm
；厨房、
卫生间插座离地高度宜为
800-1000mm
；
无需 经常插拔的插
座离地高度宜为
400-500mm
。

厨房及卫生间 无论是否有自然通风，都应设置机械通风
装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的
开关应设置在老年人使用方便的位置上。
厨房及卫生间的采
暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用
电加热设 备，但应注意其安全性。



6
、照明设计

老 年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地
方容易产生危险，
因此应根据照明用途和场 所适当配置照明
器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有
刺眼的感觉。为便于 老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的
地方
(
门厅、
走廊、
卧室的出 入口、
有高差处
)
应安置辅助灯
(
脚
灯
)
。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的
安全性及方便性。

老年人对亮 度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的
刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此< br>必须设法使亮度逐渐变化。
用辅助照明所获得的最大亮度面
与附近的亮度比应为
3
：
1
以下，相邻房间之间、房间与通
道之间、
照度低的一方与照度 高的一方的平均照度比应保持
在
1
：
2
以下。卧室宜采用可调节亮度 的开关，并应在床头
方便的位置设置照明开关。
从卧室到厕所的路线上应设置脚
灯，并 保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开
关均应采用大面板、带灯的开关。




7
、色彩设计

老年人的视觉经常出现如下 情况：老花眼、眼睛混浊需
要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩
与年轻人 不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可
识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标 高、
材质变化等易发生事故的地方，
应通过装修材料或色彩等的
变化来达到容易识别的 目的。

随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色
变为近于褐色的色素。 在日本，这种情况从
50
岁开始，
60
岁时
60
％的人视觉 产生黄变化，
70
岁时达到
84
％。
由于黄
色的变化，色彩 的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。

(1)
彩度：
一般都会降低，< br>尤其是低明亮度、
高彩度降低。
其中也有彩度上升的。

(2)
明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。

(3)
色相：①黄色的白色化现象最为严重，
在白底色上的
黄色标记将很难辨认；②蓝色将带有微黑色彩 ，在底色为黑
色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；③绿色将变为暗绿
色。



在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜
色。此外，为了使 老年人从心理上、生理上感到温馨，室内
装饰不仅仅要精心配色，
最好还要充分考虑墙壁的装修 材料
和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。

七、主要技术经济指标

1
、财务内部收益率（
FIRR
）
=12.79%
2
、财务净现值（
FNPV
）
=1160
万元

3
、年利润＝
636
万元

4
、开发成本利润
=13
％

5
、年利润率
=29%


第二章


发展规划、产业政策和行业准入分析

第一节


发展规划分析

一、中国老年公寓住宅的需求与发展

我国自
1999
年以来已经进入老年型国家。新世纪开始
银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、 发展速度快、来
势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各
个城市面前 的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养
老和住宅的方式，
由于历史和传统观念 等原因主要以居家养
老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此
以外还有托老所 、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建< br>造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又
能享受到各方面社会化服务的住宅。< br>老年公寓兴起于北欧一
些国家，
90
年代在美国一些城市发展起来，成为房地产 业
的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继
建成老年公寓。随着经济的发展、 人民生活水平的提高以及
观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。

1
、中国人口老龄化的发展



我国已进入老年型国家， 北京、上海、天津、广州、沈
阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织
的资料 ，一个国家的老年人口系数达到
10
％以上（
60
岁以
上人口）或< br>7
％（
65
岁以上人口）时，标志着这个国家或地
区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总
人口的比重，它反映人口老化的程度（
《人口与 社会保障研
究》陈朝先著，
1998
年版）
。目前我国
60
岁以上老年人口
已达
1.3
亿，占全国总人口的
10
％以上，到21
世纪中叶将
超过
4
亿，占全国总人口的
28
％，即 每
4
个人中就有一位
老年人。
又据预测我国
65
岁以上老人 数将从
2000
年的
0.94
亿（占总人口的
7.3
％）< br>，增加到
2050
年的
3.34
亿（占总
人口的
22 .6
％）
（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）
。
随着中国人口老龄化和 城市老龄化的发展，
我们要建造和发
展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。
其中老年
公寓会成为越来越多老年人的首选，
对老年公寓的需求会不
断增长。


2
、观念的变化

中国“养儿防老”
、
“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不

< br>断发生变化，而小型“核心家庭”
、
“三口之家”的比重在不断上
升。而且，目 前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所
承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年 人
观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿
意和子女同住，独老户的比重不断 上升。中国老人“养儿防
老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的
方式又不同 。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或
以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的 认
为“老年公寓是理想颐养天年之所”
。
因此随着观念的变化，
对老年公寓的 需求是加快增长的。


3
、社会上的“空巢家庭”逐渐增多
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等
原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前 北京市
60
岁
以上
180
多万的老龄人口中“空巢家庭”已近
30
％，未来
10
年，
“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，
所占比重有可能
达到
90
％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老
年 户的
62.4
％，
其中独居老人为
13
％，
偶居的占
49.4
％
（
《老
看住房专题会议论文集》
2002
年）
。可见，随着人口老龄化


的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓
的需求将更加迫切。


4
、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很
大的变化

据武汉市调查，
现在的青年人
（
20
－
25
岁）< br>仅有
28.5
％，
中年人
（
40
－
50岁）
有
42.8
％希望将来与子女住在一起
（
《城
市规 划》
2002
年
3
期）
。当他们进入老年时，由于我国各种
老年机构已经完善等原因，
其中很多人会选择社会养老的方
式。所以老年公寓的社会需求是逐渐 增长的。


5
、老年公寓的发展空间

据上海市调查，制 定上海市
2010
年老年公寓的发展规
划，入住人数取老年人口总数的
3％的比例为宜（发达国家
一般为
4
－
5
％）
。按此比例 ，到
2010
年上海市老年公寓市
场需求总量将达到
187
万平方米 （
《中外房地产导报》
2001
年
18
期）
。如将此比例推 至全国，那么对老年公寓的需求，
已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。


同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服
务产业的发展。老年公寓的发 展，需要园林、绿化、基础设


施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用 电器、
以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的
发展又可以增加就业 ，引发商机。

二、发展前景分析

1
、市场发展趋势

(1)
制定和完善老年住房的发展目标和规划。

老年住房
（含老年 公寓）
要纳入国家和城市的总体规划。
不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。 首
先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构
以及住房产权、体制等方面的问题 ，进行调查研究，并提出
适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。
其次，再依 据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。

在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老 年人住房
建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩
建，以保证老年人对住房的 需求。对于那些设施和条件比较
差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健
康的 发展。

(2)
大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。



老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我
国的经济发展和人民生活水平 的实际情况出发，
而不是追求
大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨
大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的
老年公寓住宅。

(3)
要解决好老年公寓的融资问题。

融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以
解决。

首先，建设老 年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不
仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，
而 且要
按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地
使用和税费方面要实行优惠政策 ，如免收土地出让金、减免
税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视
老年人和 老年人的住房问题，
鼓励和吸引国内外有实力的开
发商来兴建和管理老年公寓。
开发商 除了享受在土地和税费
方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由
政府补贴。再 次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业
基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在


个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年
人的需求和特 点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。


(4)
建立和健全养老制度和住房保障制度。

这两个制度是老年人解决住房 问题的前提条件。要借鉴
国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和
鼓励单位和 个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国
家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。
(5)
建立和完善老年住房的法律、法规。

法律、法规是解决好老年 人住房问题的保障条件。如日
本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，
1994
年
实行了《中心建筑法》
，
2000
年起公布实行了《无障碍交通
法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》
、
《住
宅建设促进法》
。为了推进老年住房的发展，要建立和完善
我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。
< br>总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和
观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发 展潜力巨大。但
是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力
支持，法律法规的立 和完善。



２、产品发展趋势

随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会
呈现如下发展趋势：

（
1
）规模化

随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅 产
品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来
的住宅市场将会把老年人的因素考 虑进去，
甚至会成为未来
楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨
迹： 大量“老人公寓”
、
“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅
产品走向数量化；而后， 随着市场的进一步发展，需求的进
一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的
大 型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；

（
2
）郊区化

为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降
低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会 远离城市，选择在
郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便
捷性，以方便家人 朋友的探访；

（
3
）建筑的多样化



随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈
现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的 多功能化、
增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；

（
4
）功能丰富化

未来的老年住宅将与现在所倡导的“
5 +2
”生活模式结合
起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲
于一体 。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但
为老年人的日常生活提供良好的居住环境，
而且为亲友提供
节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。

（
5
）科技化

以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品
发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用
设计提供了基础和注入活力，
基于老年人的更深入的研究将
使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；
智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术
的应用，将使远程交互成为可能，老人与 子女的沟通无处不
在。

（
6
）社区服务的专业化



作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服
务在不断细化、丰 富的过程中向专业化发展。社区服务的专
业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。

3
、消费发展趋势

老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观
念两个层面上展开。

在 消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发
展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住 宅的
消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的
提高，
老年人晚年生活 得到了保障，
手上的可支配资金增加，
使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入 人
群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物
质基础。

在消 费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，
老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年 住宅的认
同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自
己居住的空间，
这 种观念上的改变就为老年住宅市场的发展


扫除了障碍。

三、中国老年公寓的特点


老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年 人年纪
大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能
差，有的高龄老人和有各种疾 病的老人生活不能自理，还需
要生活和医疗方面的特殊护理和服务。
同时中国老年人在生
活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，
因此不能完
全照搬国外老年公寓的模式。我们 应按照中国政府制定的
“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的
养老原则， 创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公
寓。


1
、地点的选择

依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，
不远离家庭和亲友，
空气新鲜，
交通方便，
有绿化带、
公 园等环境优美的地方。


2
、老年公寓的模式

国外老年 公寓的模式，依据
1986
年国际慈善机构
（
HTA
）
的老 年人居住建筑的标准分为
7
类：
退休和退休前


老人居住 的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健
康老人住宅；
提供全天监护和最低限度的服务 和设施的健康
老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的
老人住宅；
专 为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和
监护的老人住宅；
专为体力和智力都衰退并需要个 人监护和
护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老
人入住的注册医疗机构。又 依据各个国家的现状和经验，国
外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住
宅；集 合式老年住宅（老年人合住的住宅）
；护理型老年人
住宅以及公立养老院（社会福利性）
。从资金来源划分实际
上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外
经验，结合 我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以
划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护 理
和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）
。


3
、设计与配套设施

老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范 ”
，
从住区规划、
设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特
点和需求。老 年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小


院落，而不宜高塔楼，住房面积以合 室、一室、二室小套房
为主。
道路要无障碍设计，
户内有紧急呼叫与电子安防系统。< br>居室要阳光充分和通风。
老年公寓要有完备的配套设施和服
务，如医院、健身娱乐、文化 教育、图书资料、购物中心、
银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要
配备正 规定点医院。
该医院应具备治疗、
抢救、
咨询的功能，
这是关系老有所养的重 要保障，
是老年人进住社区最关心的
问题之一。


4
、规模与档次

从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。
要依据老年人不同的经济和健康条件以及 需求，
建设不同档
次的老年公寓住宅。
但是中国目前老年人的经济收入普遍不
高，
老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受
力和需求为主，而不能片面追求规模 与档次。


5
、老年公寓的性质

依据国外经验和我国的 具体情况，老年公寓以经营性与
公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧