青海师范大学图书馆大学关于房价的调查报告

（

2

）

问卷发放过程。

结合了研究对象的特殊性后，

我 先把问卷发给了相识的人进行填写，

然后我叫了几个好朋友到街上和一些公共场所去发放 问卷，并给配合调查的人发放

了小礼物，调查进行得很顺利。

（

3

）

研究方法。此次 研究主要采用了问卷调查和分层调查的调查方法，同时，为了方便

分析调查结果，我还绘 画了饼状图，制作了图表等。

二·关于居民对房价认识的概述

（一）居民对房价态度的转变

中国

2010

年的城镇人口是< /p>

6.5

亿，我假设其中有

2

亿能够去买商品房，那还 有

4.5

亿人口需要保障性住房，

算

3< /p>

人住一套保障性住房，

那就需要

1.5

亿套的保障性 住房。

而温

总理在近期的谈话当中表示，未来

5

年只能提供

3600

万套保障性住房，可见距离老百姓的

< br>实际需求相差甚远。收到调控影响，日后房价的涨幅是有限的，但是，

5

年 内跌价是不可能

的。房价的涨跌，是随着保障房市场的情况，

以及投资渠 道的情况变化而定的。我们的房价

之所以高，来源与两点。

（二）居民的新看法

第一，是我们没有保障房 的市场。在国外，是有完整的保障房市场的，保障房虽然对

于房屋和土地没有所有权，< /p>

但是他的居住成本非常便宜，

房租和居住权完全是由中、

低收入

人群的收入作为参考数据定价。

这样的体制，

就给了商品房一 个很大的制约，

如果商品房的

房价过高，

老百姓就全都跑 去住保障房了，商品房就等于空着没人要了。所以在国外，

非但

商品房的 房价会比较合理，

而且商品房的品质也会非常的高，

这多亏了保障性住房的强大制

约。

但是我们国家没有保障性住房，

这就等同于让商品房 处于一种毫无制约的境地，

由于老

百姓不得不去购买商品房，导致商品房 这种带有金融产品性质的商品肆无忌惮的涨价。

第二、投资渠道的恶化 。这几年很多人以为中国经济还在飞速发展，其实不然，在

07

年的时候 ，

中国就出现了大批的倒闭企业，

大量资金在实体经济里已经无法生存，

从而转向

股市和楼市，

08

年股市崩盘，所有资金 都流入的楼市，是的楼市泡沫频发，再加上中国没

有保障性住房，楼市泡沫更大。

三·关于各收入群体对房价看法的调查结果及其分析

（一）居民对房价看法调查结果

据调 查显示，房产与普通的其它商品一样，物美价廉是最受广大消费群众的欢迎。据

了解，< /p>

国家相关部门数据统计，

预计在未来十年内，全国范围内，

将会有四 至五亿的农村人

口转为城市人口。

面对这些城市新增人口，

城市对住房的需求量仍将大幅度升高。

在广大房

产需求者当中，社会青 年就业人员占了

85%

以上，所以社会青年就业人员是房产消费者的主

在社会青年就业人员这类人群当中，又可以分成很多种。一种是学历较高，< /p>

条件较好

3

的人，< /p>

这类人由于自峰的条件比较优越，

经如说金领，所以他们的经济收入较高，

这也致使

造成了比较奢侈的消费观。

所以他们能够在短时间内购买 高档的住房，

毕竟这只有极少数的

人；

一种是普通白领，

这类人由于经济收入比较有限，

所以就没有能力在短期间内付清房款，

日后在靠工资来支付房贷。

不过当每月付清房贷和

车贷后，工资就见底了，

所以每个月的工资就差不 多成白领了；另一种是蓝领，蓝领主要是

指经济收入偏低的这类人群，

这 类人群连房贷也没有能力支付，

所以他们需要租赁住房，

再

除去日常的生活开销，

每个月的工资基本就没剩的了，

所以每到月底连工资都懒 得领了。

还

有一种是没有固定工作的社会基层人员，

像这 类人员的条件是最差的，

一般月薪不足一千元，

也就常说的廉价劳动力，

所以他们只能暂时居住在集体宿舍中。

毕竟还是要为将来作长久的

打算，不可能一生都住在集体宿舍，这类人员需要的是目前政府所提供的廉租房。

据新闻报道显示，

炒房风热潮不是将房价推到新高的最魁祸首，

而是房产中介和房东。

房产中介赚取的中介费为房产的实际价值所与出售价格的差价，

也就是提成。

众多的房价中

介不断推动房产价格，

就逐渐改变了房产的市场价值，

形成了一个市场局势。

房东看到市场

的局势，认为别人的房子涨价了，自己的房子也要升值，

就集体升高租赁价格 。这一环节又

更加稳定了房产市场的局势。俗话说：

“百姓安居乐业，乃 强国之根本”

。

安居与乐业工者是

相互关联的，

百姓先安居，

后可乐业。

但是，

广大打工族的共同心声是：

“房价涨，

物价涨，

就只剩下工资不涨。

我们的老师也常说：

我们辛辛苦苦工作了一个月，

赚的钱才够买几块破

我国现阶段仍处于社会主义初级阶段，

这个阶段的小康社会是 发展不平衡、

普遍低水

平、发展不全面的小康社会”

。广 大房产消费者普遍认为政府应该出面干涉房价的波动，对

房产市场进宏观调控，

调动房产的价格，

使更多的消费者有能力购买住房。

或者提供更多的

廉租房，

从而解决社会基层人员住房问题。

再利用各种调整和措 施，

在大范围内解决民众的

的住房问题，争取更加完善小康社会的建设， 加快社会主义的建设步伐。

（二）居民对房价认识调查结果分析

1

：强大的购买力

把这条排列在第一位是有根据的，

无论是从常驻人口和暂住人口的结构悬殊比例，

还是

从市 民收入水平的全国综合排名，或者从尤其特殊的移民城市特性，地理位置，勿庸质疑，

无 论是在什么阶层，无论你做什么行业，无论你来自哪里，你都需要房子住，来久的要买，

新来的也要买，混的好的买，活的差的要买，没房的要买，买了的还买，等等等。

。

。

。

。

。造

成全民皆有买房意愿！

2

：市区关内房源的稀缺（供需失衡）

之所以这么说，大家可以参考一些新闻网站或者

ZF

网站 上的资料，

深圳每年推盘量是多少，

购买需求量可以参考第一条，

特别是最近两年，

市区关内可供应商品房土地越来越少，

这消息没人不知 道，

呵呵。

。

。

关外虽然土地算是充足，

楼盘开发的多，

毕竟购买力量有限。

关外工厂多嘛，一个工厂有一 千人的话，老板以及管理

层是没多少的，

而员工对这个城市归属感不强，

也收入及购买力有限，

而工作在市内的人到

关外去置业， 也很难，不仅仅是交通问题，这样一来，市内可供选择的楼盘就不多了，道理

一听就明白 。

3

：价格的市场化

任何产品都有其市场属性，房子也是一样，属于商品，定价包括

ZF

都 无法硬性控制，

都是随市场需求的变化而变化，

买者多了自然价格就上去了，

这是市场规

律。

以深圳这个号称国际性的大都市来说，

相对同等级别城市而言，

对比北京，

上海，

杭州，

香港，甚至是温州，深圳均价八九千的房价，不算什么，觉得贵那是因为你我没钱，看看满

街的宝马奔驰甚至小

QQ

，你就应该知道，很大部分人，他们 没钱，买不起房。

4

：

开发商的市场化操作策略的哄抬

< /p>

坦白来说，

作为消费者，

我对这些开发商搞这些种

< br>种变相策略的提价行为深痛恶绝！但是，

如果我自己也是开发商，

为赚钱，

我会不搞分期销

售吗？我会不为了谋取更多利润而放弃欺骗手段搞宣传吗 ？当然不会！

你做贸易你为了赚钱，

4

你开工厂也为了赚钱，

你卖面条也为了赚钱，

你能说你只是图 高尚而不想赚钱吗？你能说你

不想暴利吗？总有人在争论临城的房价是不是虚高？房子会 因为填海或咸咸海风不适合居

住？每个地方每种行业都有投机者，

但在大 多数的购房者都是为了满足居住的目的，

有的是

拥有第一处固定居所，< /p>

有的是想换更好的居住环境，

有的是想让老人住上合适的房子，

有的

是想为子女准备好。

。

。

。虽然我们这些 人心里或嘴上也会讲着：最多不行租掉或买掉好了，

但那只会在形势恶劣不得已的情况下 才会做的。

我们也明白房价能不低于现在的均价水平已

经是好了，

也明白工资收入的增长永远赶不上房价物价消费指数的上升速度，

我们也明白当

菜场的带鱼买到

50

元一斤或车厘子买到

200< /p>

元一斤的时候，房价

2W

真不是传说。

。

。所以

我们不在意幽静的地方适不适合居住，

不在 意

N

年以后填出来的滩涂会不会下沉，

不在意咸

< br>咸的海风会不会侵蚀居所或这就是海景房。

我们也不会在意这里大型超市会不会开，

这里还

会开什么大型广场，

那个传说中的集团会不会来这里投资 ？如果这些朝我们期望的方向发展

最好，

不是也就算了。

因为我们在意了也没办法来影响我们去选择一个地方居住的最关键因

素

- ---

那里的总价我承不承担的起？

四·相关成因的讨论或措施

（一）居民认为房价高的原因

房产作为一种商 品，

与其他商品———比如面包和股票相比，

有着比较特殊的属性。

那就是它既可以像面包一样作为一种消费品满足人们的消费需求，

又可以像股票一样作

为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。作为消费品，目前中国的< /p>

商品房价格是被远远高估的，

这个问题有很多人从居民承受能力的测算已经 谈得很透了，

我们这里就不重复。那么如果作为投资品，是否可以解释时下的高房价呢< /p>

?

按照资产定

价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴 现和，作为投资品的房产的基本价值与以

下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资 的要求回报率、房屋的残值（由于我国

房屋的设计使用年限是

50

年，而房屋产权年限是

70

年，因此考虑折旧以后，房屋的残

。在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是 由

于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个；租金

增加了；

租金增长的速度加快了；

投资要求的回报率降低 了。

如果房屋的租金回报率

【实

际有效租金（扣除空租、 税费和通货膨胀因素）和房产价格的比率】远远高于投资者所

要求的回报率（资本成本） 的话，所谓“背离现象”———房产价格上升、房租却持续

下降，尚可以理解为正常套利 机制导致房产的价值回归。但是买卖价格和租赁价格并不

是可以无限背离的，如果租金收 益率的持续下滑至资本成本以下的话，那么投资房产的

自有资金就会出现“负收益”

，这也就是说，在这种情况下如果房屋本身不增值的话，

则投资该房屋是亏本 的。

（二）对居民房价认识的讨论

房价的问题已争论多年了，

2001

年就有了泡沫与春东之争，而今年与

2001

年相比

< br>房价已上升了许多，这种泡沫与冬天的争论还在继续，房价也在叫骂声中依旧保持着上

涨的趋势。

导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有 许多，问题在于中国现有的发展

阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而 导致房价下跌的因素尚未成为

主流，因此部长们得出了未来

20