大学生感慨-大学生感慨
论文题目：重庆市商品房房价走势市场分析
参赛队员：杨渊
白燕
谌盈颖
李青
指导老师：
参赛单位：
重庆工商大学
提交日期：
二零一四年五月
摘要
随着社会主义市场经济的发展，
房地产对经济发展起着举足轻重的作用，
在
这其中商品房价格持续
上涨但成交面积又创新高，
吸引了越来越多人的眼球，
成
为了广大居民，金融投资者等相关人士关注的热点问题。自
2002
年以来商品房
市场不断扩大，
一方面拉动了经济，
而另一方面房地产行 业泡沫也带来了负面的
影响。然而人们对房地产价格不断上涨的原因及相关分析没有彻底
的分析与定
论。
因此本文通过查阅相关文献，
相关国家统 计局等网上数据的基础上，
选取重
庆与另外三大直辖市的商品房的销售价
格、
销售额及其四大城市的生产总值以及
居民消费水平进行了资料的收集
。
根据收集的数据资料加上运用相关分析、
回归
分析、<
/p>
多元线性回归等方法分析各个变量之间的相互联系，
推断出影响重庆商品
< p>房价格持续上涨的原因，进而对重庆市商品房未来的发展趋势做出估计预测。
关键词：商品房房价
城市化
居民消费水平
地区生产总值
研究背景
房地产行业 是国民经济的重要组成部分，
在一个国家和地区国民经济的国民
经济中，
房地产行业有着重要的地位和作用。
近年来，
我国房地产市场迅猛 发展，
有效解决了部分市场需求，
提升了城镇居民的生活水平，
推动了经济发展，
也为
地方财政收入提供了巨大支撑，
房地产市场相关
制度建设也稳步前进
。
中国城市化水平走势稳步提高，
形成了对房屋越来越高的
需求。而与此同时，
1997
年重庆成为直辖市，在
2002< /p>
年到
2012
年的十年间，
重庆房地产投资
规模持续快速增长，
商品房产销两旺，
为重庆房地产的快速发展
< br>奠定了基础，从而对重庆整个经济的发展起着举足轻重的作用。
研究意义
房地产业作为整个国民经济的重要组
成部分，
它的发展即受到国民经济的制
约，又能够促进国民经济持续、快
速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础
性、先导性的产业。据中国统计年鉴，自<
/p>
1949
年到
2012
年间，中国城市人口就
由
5765
万增加了到了
71182
< p>万人，人口城市所占总人口比重由
10.64%
增加到了
48.75%
。
中国人普遍有一种传统心理，
觉得有房子才有家，
随着中国城市化进程
的加快，对商品房的需求越来越
高，
然而房地产业大发展存在着许多的问题。
虽然中国
城市化进程加快，
人民已经达到了基本小康社会，
但是居民的收入水平
< p>与房地产的商品房之间的矛盾正在加剧，
房地产发展一直在经历萧条与过热的不
断变化，问题是人民日益增长的物质文化需要永远同落后的生产力之间存在矛
盾。
我们要落实真正意义上的房地产，
就必须采取切实可行的政策，
搞活房地产
市场，
加强房地产市场管理，
规范 市场行为。
本论文通过侧重研究房地产市场现
状以及其发展趋势进行研究
，
从而预测未来房地产发展趋势。
还要进一步找到房
地产
发展过程中的问题并进行先关制度政策的变化来促进房地产的健康发展。
一、
问题的提出
经济发展越来越快，
人民生活质量日益提高，< /p>
越来越多的加入了购买房子的
热潮，而房产商也变得有利可图。
社会保障的制度的不健全，人们生活的不确
定性，导致人们会想方
设法的降低生活风险，而最简单的方法就是购买不动产。
这样导致不动产的价格往往就比
较高。
同时在我国由于各种社会因素的影响，
百
姓越来越
多的进入房产市场，
这样使得房子价格上升，
而与此带来的是更多的人
< p>希望进入房地产市场。
房地产市 场的繁荣虽然拉动了我国的经济，但房地产经济可以说是泡沫经
济，在繁荣的背后存在着
许多的问题。我国房价持续上涨，在一线城市截止到
2014
年，房价在
3.5
万元进行波动。在市场经济中，价值决定价格，价格围绕
< br>价值上下波动，
这个规律是市场经济的基本规律。
一切经济活动都要遵守价 值规
律。
近年来，< /p>
在我国经济持续快速增长的同时，
房地产行业也得到了快速的发展，
同时房地产行业也在逐步改善周围的环境，
然而不断增长的房价，
给消费 者带来
了很多的烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格往往是由供求关系决定的，<
/p>
然而在我国房地产领域却涉及了很多其他方面的因素。
而我国商品房的价格 增长
速度呈现出快速增长的趋势，而在未来是否还会继续高速增长。
二、研究现状及存在的问题
近年来，
我国的房地产市场出现过热的现象，
虚假泡沫，
价格虚高等现象也
层出不穷。
面对着商品房的价格一再上涨的局面，
大多数居民已经 买不起房，
对
房市价格上涨也表现出许多的不满。而主要原因在于：
（一）
社会越来越开放，
投机的人变得越 来越多，
很多人都想从中获得一笔财富，
这样便可以使他们的生活质量得
到提高。
（二）
由于我国资本市场发展不够健全，
投资渠道狭窄，
人们看到房地产市场又
有利可图，因此大多想
投资房地产从中获取高额利润。
(
三
)
政府地方官员，金融投资者等买卖土地资源，从中谋取利益或者为提高业
绩而采取一些非法手段使得土地资源被高价出卖，从而使得房价久高不下。
< br>（四）
房贷的放松使得更多的人加入了购买商品房的热潮，
这样便不会使得 商品
房的价格不会降低，
反而会使得其价格一直升高。
而 政府对房地产市场调控力度
不够，这样也会使消费者产生恐慌。
(
五
)
我国人口的不断增长，城市化进 程加快，农村人口大量涌入城市，带来了
住房难的问题，也使人们对住房的需求不断的增
加，从而使房价居高不下。
三、研究思路
提出问题
↓
收集数据
↓
多元线性回归分析
相关分析
数据分析
趋势线分析
一
般
差
异
分
析
↓
曲线估计及模型建立
↓
四、数据来源
总结与建议
来源于中华人民共和国国家数据网站，通过综合整理的得到相应的数据。
五、数据分析
考察变量
我们从客观世界中分析得到各地区商品房价格的影响因素可能来
源于各地
的居民消费水平，生产总值以及社会环境的变化。
变量
重庆及其他三个直辖市各年度商品房的平均销售价格的分析。
(
一
)
平均销售价格的分析
重庆
北京
上海
天津
从
SPSS
散点图可以看出，
随着年度的增长，< /p>
重庆商品房的价格在不断的增
长，
而商品房平均销售价格与 居民消费水平具有一定的相关性。
同年，
四个直辖
市中，
重庆商品房的房价相比为最低，
而四个直辖市的商品房房价都一直呈现上
升的趋势。
(
二
)
居民消费水平的分析
重庆
北京
上海
天津
从居
民消费水平上看，
北京的居民消费水平最高，
其商品房的价格也是最高
< p>的，重庆的消费水平相对北京、上海、天津而言是比较低的，商品房的价格也是
最低的。
(
三
)
地区生产总值的分析
重庆
北京
上海
天津
从地区生产总值上看，
北京和上海的地区生产总值较高，
其商品房的价格也
较高
，
而重庆和天津的地区生产总值相对北京和上海的较低，
而其商品房的房价
也相对较低。因此做推断商品房的价格与地区生产总值具有高度相关性。
(
四
)
三个特别年度商品房平均销售价格与居民消费水平的分析
柱形图用于显示一段时间内的数据变化或显示各项之间的比较
情况，
在柱形
图中，
通常沿水平轴组织类别，
< p>而沿垂直轴组织数据，许多商务报告都有对市场
规模的分析和预测，
在表达这类数据时，
通常还会使用同比增长或者环比增长来
呈现其变化情况。对此，可以使用柱形图来呈现房地产商品房市场的规模数据，
柱形图
有簇状柱形图和三维簇状柱形图，
以下通过簇状柱形图来比较各个类别的
数值。
近年来，
商品房市 场迅速成为了不少城市房地长市场的主力军，
近年来年，
我国商业地产发
展势头强劲，
2014
年一季度，一二线城市核心商圈的优质物业
继续保持一房难求，
而有限的供应早就已经无法满足不断增长的市场需求，
住房
用地供应受限、开发成本持续走高速。
我们以横轴表示四大直辖市，
纵轴表示商品房品均销售价格与居民消费水
平，
同时商品房平均销售价格与居民消费水平对比，
由于数据类型 比较多，
我们
取了具有显著差异的几个年份来比较商品房平均销售价格。
在四大直辖市中，
上
海的商品房平均销售价格最高，
然而其居民消费水平并不是四大直辖市中消费水
平最高的，
北 京的居民消费水平最高，
但北京的商品房平均平均销售价格却比上
海低。
可见居民消费水平并不是商品房平均销售价格的绝对因素，
我们不排除恩
格尔系数的影，
同时国家关于地区差异的相关政策也造成了全国商品房价格的显< /p>
著差。在四大城市中，上海作为中国最大的城市，是国际中心，其地区生产总值
居亚洲第二位，
北京作为全国的政治经济中心，
天津为北部的发达城 市，
相较而
言，
重庆的发展水平相对落后，
第三产业发展不是很迅速，
居民收入水平相较较
低。
北 京和上海的城市居民收入增长迅速，
这与其经济发展水平密切相关，
上海
是经济沿海城市又是开放区，日益国际化，城市居民收入高，自主投资收益大。
< br>在扣除基本消费后，
居民更愿意抓住契机进行投资，
以利用其升值空间进行 套利。
重庆发展起步晚，
身居内陆，
城市化发展不是很完 善，
造成了与其他三大直辖市
居民收入水平的显著差异，
收入水平上不去，
恩格尔系数过大，
用于投资消费需
求小
，这就造成了重庆商品房平均销售价格较低。
（五）相关性分析