守护甜心54法学专业实习总结范文2000字

认定房地产公司能否有权没收定金，是否存在违约行为，
就要认定《认购书》是否存在法 律效力。
一种观点认为《认购书》不同于买卖合同。这种观点
认为定金是合同当事人一方 ，以保证合同履行为目的，
于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对
方的一定数额 的款项，它是一种债权的担保形式。定金
由当事人订立定金合同成立，于定金交付后生效。因此
定金合同以主合同(主债)的有效成立为前提。定金合同
具有从属性，即担保之债与被担保之债形成主从 关系。
担保之债是从债，被担保之债是主债;担保之债是对主债
效力的补充和加强，受主债效力 的制约。主债无效，担
保之债亦不存在;担保之债随主债的终止而终止。而现在
通行的《认购书 》无非是限制购房者(债务人)必须缴纳首
付款签订房屋买卖合同，否则丧失定金，其确保售房者
(债权人)利益。可见，其定金所担保的主债务(购房行为)
还没有发生。因为至此，双方尚未签订具 有法律效力的
房屋买卖合同(示范文本)，即主合同不存在，因而作为
规定其内容的从合同(定 金合同，即《认购书》)亦无效。
另一种观点认为《认购书》相当于买卖合同。其理由
是 ：一、文件符合〈合同法〉中关于合同须以书面形式订
立的规定;二、文件体现了合同主体、标的、价款 等合同
一般应包括的条款;三、文件内容虽然简单，但根据项目

批准文件、有关 法律政策规定、商品房交易习惯以及开
发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全
可 以实现;四、文件中通常会对定金问题作出约定，根据
我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证 明开
发商和购房人之间存在房屋买卖关系;五、开发商和购房
人签署《认购书》之类的文件，完 全是在平等、自愿基础
上的真实意思表现，符合合同订立过程中意思自治的原
则;六、虽然《认 购书》、订单或认购协议中都会约定某
一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买
卖 或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房
屋买卖或预售合同完全是对《认购书》、订单或认购 协议
的细化、补充或变更。既然房屋《认购书》、订单或认购
协议之类的书面文件具有合同的性 质，双方当事人必须
严格履行合法、有效的房屋《认购书》、订单或认购协议
所确定的义务，否 则就要承担违约责任(包括定金责任)。
我觉得以上两种观点都具有片面性。签订《认购书》不是商品房买卖中的必经程序。《认购书》可以看作是一
份独立的合同，一般而言它的签订对购房人 来讲只是为
了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来
讲只是为了加强对购房人的约 束以增加交易机会。《认购
书》的签订是为了保证正式的《商品房买卖合同》能够顺
利签署，但 当它的条款约定相对较为详细，具备《商品房

买卖合同》的主要条款时亦可视为它为买卖 合同。最高法
院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》也规定《认购书 》在一定条件下具有法律效力。
该《解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等
方式向 买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当
按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方
的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当
将定金返还买受人。《解释》第五条规定：商品房的认购、
订购、预订等协议具 备《商品房销售管理办法》第十六条
规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按
照约 定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合
同。
综上所述，《认购书》是否具备法 律效力，不仅要看
其具体内容，而且也要看开发商是否取得了《商品房销售
许可证》，不能一概 而论。
另外，还有一个问题值得我们特别注意，就是《内部
认购书》的法律效力问题。为 了更好地分析问题，这里先
说明一下几个名词的含义。商品房销售包括商品房现售
和商品房预售 。商品房现售，是指房地产开发企业将竣
工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房
价款的行为。而商品房预售，是指房地产开发企业将正

在建设中的商品房预先出售给买受 人，并由买受人支付
定金或者房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》
的规定，商品房 预售实行许可制度。开发企业进行商品
房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商
品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不
得进行商品房预售。
预售人在楼 盘项目未取得商品房预售许可证前就开
始进行认购，并与客户签订《认购书》，这种做法被称为
内部认购。在这种情况下订立的《认购书》是不具有法律
效力的，是无效的合同。因为根据《城市房地产 管理法》
第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得
商品房预售许可证明的形式条件 与其他实质条件，即取
得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根
据《合同法》第五 十二条规定，违反法律法规的强制性规
定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的
《 认购书》属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无
法律效力。即认购无效时，预售人应当向认购人返 还定
金，同时预售人还应承担缔约过失责任。
二、订立《认购书》的注意事项
一份商品房《认购书》，其内容一般包括买卖双方名
称、房屋坐落、型号、面积、订购总价、定金、签署 契
约时间等条款。由于《认购书》多为房地产司制定，所以

作为商品房的买受人 在订立《认购书》时，为了维护自己
的合法权益，应多注意以下事项：
(一)订立《认购 书》前认真了解拟购房产的真实情况，
不要轻易落定认购。如应多了解房地产公司的资质、拟
购 房产是否具备预售资格及是否被抵押或存在其他限制
房产转让的情形等等。
(二)订立《 认购书》时一定要仔细阅读各个条款，弄
明白各条款的真实意思，容易产生歧意的表达最好进行
修改或作出解释予以界定。
(三)订立《认购书》时，与房地产公司仔细约定定金
在各种 情况下处理的方式;还应特别注意防止房地产公司
在房屋升值的情况下恶意将房屋另售他人的情况。
法学，是一门实践性很强的学科，通过这次在xx律
师事务所的毕业实习，我将课堂上所学 的基础理论与实
际相结合，觉得自身的素质得到了提升，提高了自己的
法律知识水平和法律运用 能力。这次实习让我体会到律
师业是一个非常具有挑战性、非常具有实现自身价值机
会的职业， 同时，律师工作也是一项非常严谨、艰苦、
繁重、需要终生学习的工作，容不得半点懈怠和差错。
我会鞭策着自己不断前进，成为一个合格的法律人。
法学专业实习总结范文2000字三
经过这一年的实习，我学会了许多，也成长了许多。

尤其，我实习所在的律 师事务所以及我的指导律师，为
帮助我尽快的从一名实习律师成长为一名合格的执业律
师，付出 了极大的心血与艰辛的努力，借此机会，我对
给予我极大帮助的律师事务所以及指导律师表示深深的感谢。
通过实习，对法律专业知识和律师执业经验有了进
一步的理解和掌握，尤其是 律师实务方面。以前在学校
主要是在理论上进行法律学习，实际运用法律解决现实
问题的机会很 少。而在律师事务所实习、工作就不一样
了，直接到法律工作的最前沿，每天运用法律解决实际
问题，解答法律咨询，审查修改合同，起草起诉状，答
辩状，代理词，参加法庭审理等，从中学习很多律 师执
业工作的经验和技巧。以前学习过法律文书写作，知道
起诉状的格式写法，但真正应用到具 体案例，就要好好
琢磨一番，怎样把诉讼请求写得准确精练，最大程度的
维护当事人的利益，怎 样把事实理由写清晰，使法官一
目了然，这都不是简单套用格式就能得来的。
在实习过程 中我发现原来翻阅案例能学到很多很多
东西。因为案例是各式各样的，有刑事类，有民事类，
有 社会经济类等涉及方面十分广泛，对以前学过的知识
重新梳理，温故而知新。一般的案卷对于怎么判，为 什
么会采取这样的判罚是一目了然的，可也有一些学艺不

深，无法全都看明白， 那么办公室里的，厚厚的一堆书
籍便派上了用场，把个别已经淡忘了的法学术语以及法
学名词更 加清晰地记录一遍，把案卷里的案例根据自己
的了解写下来，并用自己的理解对整个案例进行解说和分析，得到了一个锻炼学习办理案件的机会，又得到了
前辈们处理案件的基本经验，还能把以前只是 纸上谈兵
的知识温习一遍，又何乐而不为呢?现在我同时发现，做
任何事情都有其自身有利的一 面，做任何事情要用善于
发现的眼睛去慢慢学习一切，感悟一切，不要把自己比
做海绵会撑饱， 我们应该比做植物，慢慢吸收养分，进
行光合作用，呼吸作用，也在慢慢成长。面对生活，我
们 总要抱着谦虚的态度逐步去尝试，取其长而补其短，
那么我们的知识会和我们的生命一样不断茁壮成长， 自
身修养也就会不断提高，个人价值也就与日俱增了。
经过这一年的实习，我熟知并领会 了最基本的律师
职业道德与准则。我知道要想成长为一名合格的执业律
师，应该时刻谨记律师职 业道德与准则。诚信做人，认
真做事，忠于事实，忠于法律，全心全意为当事人提供
最优质的法 律服务。在我今后的律师职业生涯中，争取
将每一个案件做成精品，不求达到令每一个当事人满意，但至少要尽力做到无愧我心，无愧我心中对法律的信仰。
在实过程中，我掌握了最基本的案件 处理流程，在

协助指导律师处理具体案件的过程中，我不仅学会如何
起草各种法 律文书，还学会了如何分析案情。在沟通成
为时代主旋律的大背景下，我最大的收获是学会了与人
沟通，学会了站在对方的角度思考问题，寻求问题的解
决方案。
经过这一年的实习，我 还深刻的认识到，要成长为
一名合格的执业律师，还要具备较强的学习能力，不仅
要不断学习业 务理路知识，还要不断学习与之相关联的
各学科知识。实习岁月已经结束，即将迎来我的职业生
涯，我希望用自己的汗水与辛勤的努力，做好个人工作
计划，书写新的篇章。